De overdrachtsbelasting voor starters is afgeschaft. In plaats van de huidige 2% hoeven starters vanaf 2021 helemaal geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Goed nieuws voor starters die hiermee duizenden euro's kunnen besparen en daardoor meer kans hebben op de woningmarkt. Maar ook als je gaat verhuizen naar een nieuwe woning kun je in aanmerking komen voor 0% overdrachtsbelasting. Moneywise zet alle vragen en antwoorden over de overdrachtsbelasting voor je op een rijtje.
Hoeveel scheelt het ?
Een simpel rekensommetje maakt het snel duidelijk. Als starter bespaar je duizenden euro's als je geen overdrachtsbelasting meer hoeft te betalen. Op een woning van € 300.000 betaal je nu nog 2% en dat is een bedrag van € 6.000. Dat is dus het bedrag dat je bespaart als starter.
De voorwaarden om voor 0% overdrachtsbelasting in aanmerking te komen
Als koper moet je voldoen aan de volgende voorwaarden om in aanmerking te komen voor de vrijstelling overdrachtsbelasting:
- Je bent is 18 tot 35 jaar.
- Je koopt een woning.
- Je hebt niet eerder de vrijstelling voor overdrachtsbelasting ontvangen en laat dit vastleggen in een verklaring.
- je woont zelf in de woning, het is jouw hoofdverblijf en je laat dit vastleggen in een verklaring.
- Vanaf 1 april 2021 geldt de 0% alleen nog voor woningen tot € 400.000
Vrijstelling overdrachtsbelasting geld voor iedereen onder de 35 jaar en dus niet alleen voor starters
Als je de tekst op de
site van de overheid goed leest dan staat er nergens expliciet dat je starter moet zijn en dat het dus gaat om het kopen van je eerste huis. Er staat dat je moet verklaren dat je nog nooit eerder gebruik gemaakt hebt van de vrijstelling. En dat kan iedereen tussen de 18 en 35 jaar want niemand heeft tot nu gebruik kunnen maken van de vrijstelling, want deze is nog maar net van kracht. Dus ook als je volgend jaar je 5e huis koopt , onder de 35 jaar bent en verklaart dat je nooit eerder gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling zou je in aanmerking komen voor 0% overdrachtsbelasting. Ik vraag me af of dit de bedoeling is van de nieuwe regels.
Heb je ook recht op vrijstelling als een van de kopers ouder dan 35 jaar is?
Koop je samen een woning en voldoet je partner niet aan de voorwaarden voor vrijstelling? Dan betaalt je partner wel 2% overdrachtsbelasting over het deel van de woning waar hij of zij eigenaar van is.
Ik zal het uitleggen aan de hand van een voorbeeld: Erik is 34 en Petra 36 jaar. Ze kopen samen een huis van 300.000 euro. Erik heeft recht op de vrijstelling maar Petra is te oud. Petra betaald dan over 150.000 euro 2 procent. Dat komt dus neer op 3.000 euro.
Wie bepaalt of je een starter bent?
Je moet zelf bij de notaris verklaren dat je voldoet de voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting voldoet.
Hoe kom je aan de verklaring voor de notaris
Die verklaring krijg je van de notaris. Je kunt hem overigens ook zelf al downloaden. Er is een
formulier voor het aanvragen van de vrijstelling overdrachtsbelasting. En er ook is een
formulier voor het lage tarief van 2%. Want ook dan moet je verklaren dat de woning je hoofdverblijf wordt. Anders wordt het gezien als een beleggingspand en moet je 8% overdrachtsbelasting betalen.
Koop je samen de woning, dan moet je allebei een eigen verklaring invullen . Er wordt door de notaris per persoon beoordeeld of de vrijstelling van toepassing is. Het formulier moet worden ingevuld voorafgaand aan het passeren van de notariële leveringsakte.
Als blijkt dat de notaris meer werk heeft bij een overdracht door deze verklaring kan het zijn dat de notariskosten gaan stijgen voor een starter want dit vergt extra tijd en dus kosten voor de notaris.
Wat gebeurt er als ik uiteindelijk niet zelf in het huis ga wonen?
De regel is dat je in aanmerking komt voor vrijstelling als je zelf in het huis gaat wonen. Maar wat nu als je er niet gaat wonen? Bijvoorbeeld dat je met iemand gaat samenwonen in een ander pand? Je hebt een verklaring af moeten geven waarin je verklaart dat je zelf in het pand gaat wonen, maar niks is zo veranderlijk als het leven. Als het een legitieme reden is dat je er zelf niet woont is er niks aan de hand. Je moet denken aan een baan in een andere regio of in het buitenland. Je mag het dan verkopen of verhuren zonder dat je de overdrachtsbelasting terug moet betalen. Als je minimaal een half jaar in het huis hebt gewoond, zou dat voldoende moeten zijn om de vrijstelling te kunnen behouden.
Het wordt anders als je de regels bewust overtreedt. Dan moet je de overdrachtsbelasting alsnog betalen plus 10% extra en als de inspecteur van de belasting vindt dat je bewust de boel hebt belazerd, hangt je ook nog een boete van 100% boven het hoofd.
Vanaf wanneer geldt de 0% overdrachtsbelasting?
Het is nog niet helemaal bekend maar waarschijnlijk gaat de regeling in per januari 2021.
Is er een maximum aan de woningprijs om in aanmerking te komen voor 0% overdrachtsbelasting?
Ja, dat was er eerst niet maar dat is nu wel het geval. Vanaf april 2021 geldt een maximum van € 400.000.
Kom jij daar 1euro boven dan betaal je over het hele bedrag gewoon weer 2% overdrachtsbelasnting. en let op het gaat om de passeerdatum. Niet de datum waarop je de koopovereenkomst tekent. Je moet dus passeren bij de notaris voor 1 april>
Belangrijk: Taxatiewaarde kan bepalend zijn voor 0% overdrachtsbelasting
Is de taxatiewaarde hoger dan de koopprijs dan geldt die hogere taxatiewaarde. Dus kopen voor € 399.000 met een taxatie van €400.000 of hoger? Dan moet je toch 2% betalen.
Dit betekent dat je dus heel goed op moet letten wat je doet. een koopovereenkomst van € 395.000 met € 10.000 aan roerende goederen lijkt een leuke truc om onder de € 400.000 te blijven. Als de werkelijke waarde door de taxateur toch op € 405.000 wordt geschat heb je dus een probleem en val je niet onder de vrijstelling.
Wat betekent dit voor de huizenprijzen?
Experts verwachten dat de regeling een prijsverhogend effect heeft op de woningprijzen. Men hoeft minder kosten te betalen en kan dus meer bieden op een woning. Het is dus maar de vraag of starters hier uiteindelijk echt voordeel bij hebben. Waarschijnlijk is het erg afhankelijk van de regio.
Krijgen starters nu minder concurrentie van beleggers?
Ja, dat is wel de verwachting want beleggers die een woning kopen om te gaan verhuren moeten juist meer overdrachtsbelasting gaan betalen. Voor een belegger stijgt het tarief naar 8%. En dat tikt aan voor een belegger. Dat geeft starters meer kans om een woning te kopen in de randstad waar vaak woningen vaak voor de neus van starters worden weggekocht om te gaan verhuren.
Heeft deze regeling invloed op je hypotheek?
Nee, in principe niet want de kosten koper, zoals de overdrachtsbelasting, kan je ook nu niet mee financieren. Je
maximale hypotheek kan niet hoger zijn dan de aankoopprijs van de woning. En dat blijft straks dus hetzelfde.
Update 9 november: Vanaf 1 april 2021 geldt de 0% alleen nog voor woningen tot € 400.000
De nul procent regeling is bedoeld om starters een duwtje in de rug te geven. En niet om jonge doorstromers die een tweede of derde woning kopen ook nog eens tegemoet te komen. Daarom is onderdruk van de politiek de regeling aangepast door minister Ollongren. overigens moet het voorstel nog steeds door de tweede kamer
