Hoe werkt een bouwdepot als je gaat verbouwen?

Als je een huis koopt en wilt verbouwen, dan kun je een extra bedrag lenen om de verbouwingskosten van te betalen. Dat extra bedrag noemen we het bouwdepot.
Het bouwdepot krijg je niet in een keer door de bank uitgekeerd. Het geld blijft achter bij de bank en iedere keer als een deel van de verbouwing klaar is, kun je een nota indienen en deze wordt dan betaald uit het bouwdepot. Klinkt simpel, toch?

Spelregels bouwdepot
In werkelijkheid zijn de spelregels voor een bouwdepot wat lastiger. Hoe banken omgaan met een bouwdepot laat zich eigenlijk het beste uitleggen aan de hand van een praktijkvoorbeeld. Het is een flink verhaal maar als je dit hebt doorgelezen, weet je precies wat er allemaal mis kan gaan met je bouwdepot.

Voorbeeld
Erik en Loes kopen een nieuw huis. De kooprijs is € 200.000. Een koopje, vinden ze. Maar er moet nog wel veel aan gebeuren. De totale verbouwing gaat ongeveer € 80.000 kosten schatten ze. Een aantal klussen zullen ze zelf doen. Maar er zijn ook een paar grote klussen die ze willen laten doen. Erik heeft veel vrienden die in de bouw werken en wel wat bij willen verdienen. En ze zullen voor het echte grote werk, een nieuw dak en een uitbouw aan de woonkamer, een aannemer inschakelen.

Hun plan ziet er als volgt uit:















Als de verbouwing klaar is, halen ze de kosten er dik uit, verwachten ze. Ze denken dat hun huis dan wel € 100.000 meer waard is.

Hypotheek
Ze willen de koopprijs van hun woning en de verbouwing volledig financieren. Ze willen dus graag een hypotheek van € 280.000. Dat is op hun inkomen geen probleem.

Taxatie met waarde na verbouwing
De bank wil graag een taxatie met daarin de waarde voor en na verbouwing. Vol trots vertellen Erik en Loes de taxateur over hun plannen. De taxateur geeft aan dat hij het lijstje met hun verbouwingsplannen nodig heeft voor het bepalen van de waarde van de woning. De verbouwingsspecificatie moet ook worden opgenomen in het taxatierapport.

Waarde na verbouwing valt tegen
Als Erik en Loes enkele dagen later het taxatierapport ontvangen, valt de waarde na verbouwing hun flink tegen. De taxateur schat de waarde na verbouwing op € 270.000. De verbouwing kost € 80.000 en levert maar een waardestijging van € 70.000 op. Terwijl ze heel veel werk zelf doen of heel goedkoop kunnen laten doen door vrienden die zwart wel wat bij willen klussen.

Niet elke euro die je in de verbouwing stopt levert waardevermeerdering op
De taxateur legt hen uit dat het mooi is dat er een nieuwe keuken in komt van € 12.000 maar dat de oude keuken er eigenlijk nog prima uitzag. De oude keuken is misschien niet de smaak van Erik en Loes maar dat wil niet zeggen dat de nieuwe keuken van € 12.000 ook betekent dat het huis daardoor € 12.000 meer waard wordt. De taxateur schat de waardestijging op slechts € 8.000. Hetzelfde geldt voor de badkamer. De luxe stoomcabine die Erik en Loes willen, levert niet meteen meer waarde op voor het huis. Er zat immers al een prima badkamer in het huis.

Ondanks de tegenvallende waarde na verbouwing gaan Erik en Loes toch verder met hun plannen. Ze moeten wel de hoogte van de hypotheek aanpassen. Ze mogen namelijk niet meer lenen dan 101% van de waarde na verbouwing. Ze passen hun verbouwingsplan aan en leveren een nieuwe verbouwingsspecificatie in bij de bank. De uitbouw wordt kleiner en de kosten gaan van € 22.000 naar € 15.000. De hypotheek wordt dus geen € 280.000 maar wordt afgerond op € 273.000.
De hypotheek wordt geregeld en 4 weken later zitten ze bij de notaris. Die keert € 200.000 uit aan de verkopers. Het restant van € 73.000 blijft bij de bank achter in depot, legt de notaris uit. Iedere keer als ze kosten maken voor de verbouwing, kunnen ze het benodigde geld uit het depot laten uitbetalen.

Rentebetalingen
Vanaf de dag van passeren brengt de bank rente in rekening over de totale hypotheek van € 273.000. Maar over het deel dat nog in het bouwdepot staat ontvangen ze rente van de bank. Dat kun je dus tegen elkaar wegstrepen en het komt erop neer dat je over het niet opgenomen deel in het bouwdepot dus geen rente betaalt. Bij de meeste banken ontvang je dezelfde rente als dat je moet betalen. Maar er zijn ook banken waarbij de rente die ze vergoeden over het bouwdepot 1% lager is.

Hoe lager je bouwdepot wordt, hoe hoger je maandlasten worden. Als het bouwdepot leeg is en de geplande verbouwing gereed is, zit je dus op de afgesproken maandlast.

Nota’s uit het bouwdepot
Bouwbedrijf van de Berg begint aan het dak en brengt de eerste nota’s na een week of 4 in rekening. Erik stuurt ze op naar de bank en ze worden keurig betaald.
Ze hebben een nieuwe vloer uitgezocht voor € 2.800 en ook die wordt keurig betaald uit het bouwdepot.
Op de keuken hebben ze door goed te onderhandelen flink kunnen besparen. De nota voor de keuken bedraagt € 9.000 in plaats van € 12.000.
En ze besluiten ook de badkamer minder luxe te maken. De besparingen op de keuken en de badkamer levert hen weer geld op om toch de grote uitbouw te laten doen. Na wat overleg met de aannemer geven ze hem de opdracht om toch voor € 22.000 de uitbouw neer te zetten.

Gezeur over het bouwdepot
Nu ze een beetje snappen hoe zo’n bouwdepot werkt, begint Erik zich zorgen te maken. Hoe moeten ze klusjesmannen Willem, Alex en Jaap gaan betalen uit het bouwdepot? Deze jongens werken voor een vriendenprijsje en sturen geen nota’s. Maar toch moet er in totaal zo’n € 5.500 aan hen betaald worden. Dat kan dus niet uit het bouwdepot realiseren Erik en Loes zich nu.

Verbouwing moet overeenkomen met verbouwingsspecificatie
Maar het probleem wordt nog groter. De bank geeft aan dat ze de nota van € 22.000 voor de grotere uitbouw niet willen betalen. In het uiteindelijk plan dat Erik en Loes bij de bank hebben aangeleverd zou de uitbouw maar € 15.000 kosten en geen € 22.000. Erik legt uit dat ze € 7.000 minder aan de keuken en badkamer gespendeerd hebben en dat ze dat geld willen gebruiken voor de uitbreiding.

De verbouwing, zoals Erik en Loes die nu uitvoeren, komt niet overeen met de verbouwingsspecificatie waar het taxatierapport is gebaseerd. De bank weet dus niet zeker of de waarde die in het taxatierapport is genoemd ook daadwerkelijk gehaald zal worden. Bij gedwongen verkoop loopt de bank hierdoor het risico dat het huis minder waard is dan gedacht.

De bank blijft bij hun standpunt en wil de kosten voor de klusjesmannen en de hogere kosten voor de uitbouw niet uitbetalen. Er blijft dus geld over in het depot. Maar ze kunnen dit niet gebruiken voor hun plannen. De bank lost het uiteindelijk af op hun lening. De uiteindelijke hypotheek is dus lager.

Wijzigingen tijdens je verbouwing
De les die Erik en Loes hebben geleerd: Denk vooraf goed na over de bedragen die je opneemt in je verbouwingsplan. Omdat het altijd moeilijk is om de kosten van een verbouwing vooraf goed in te schatten zijn kleine afwijkingen in het budget wel toegestaan. Maar bespreek tijdig eventuele wijzigingen hierin met de bank. Op die manier voorkom je dat nota’s niet betaald worden uit het bouwdepot.