Het verhaal gaat al een tijdje rond: senioren hebben tonnen aan overwaarde, maar kunnen niet verhuizen omdat ze met hun pensioen geen hypotheek meer krijgen. Het kabinet werkt daarom aan een speciale doorstroomhypotheek. Het plan is sympathiek en heeft brede steun in de Tweede Kamer.
Maar het verhaal erachter klopt maar half. Met AOW en pensioen kunt u vaak nog steeds een flinke hypotheek krijgen. En met een ruime overwaarde heeft u die meestal niet eens nodig. Wie wil verhuizen, hoeft in de meeste gevallen niet op Den Haag te wachten.
Het plan: zo zou de doorstroomhypotheek werken
Het idee komt van CDA en 50PLUS, die eind mei 2026 een voorstel presenteerden. De Tweede Kamer nam daarna een motie aan van CDA-Kamerlid Hanneke Steen die het kabinet vraagt het uit te werken.
De doorstroomhypotheek is een tijdelijke lening op basis van de overwaarde van uw huidige woning. U gebruikt het geld om een nieuwe woning te kopen of eerst passend te maken, bijvoorbeeld met een inloopdouche of een slaapkamer beneden. Zodra uw oude huis is verkocht, lost u de lening af.
Het kabinet onderzoekt nu met banken, NHG en toezichthouders hoe dat eruit kan zien. Op tafel liggen onder meer:
- de looptijd van de lening;
- hoe overwaarde en onderpand meetellen bij de beoordeling;
- rentebijschrijving: de rente wordt tijdelijk bij de schuld opgeteld in plaats van maandelijks betaald. Dat houdt de maandlasten laag, maar maakt de lening uiteindelijk duurder.
Uiterlijk in het voorjaar van 2027 krijgt de Tweede Kamer een implementatieplan. Een product dat u kunt afsluiten is er dus voorlopig niet.
Het onderliggende verhaal
Volgens CBS-cijfers die het kabinet aanhaalt, hadden 65-plussers met een koopwoning begin 2024 gemiddeld zo'n € 374.000 overwaarde. Samen gaat het om ongeveer € 540 miljard. Tegelijk verhuist deze groep weinig. Volgens CDA en 50PLUS verhuist 4% van de 65-plussers, terwijl 27% dat wel zou willen.
De verklaring die steeds terugkomt: de bank kijkt naar uw inkomen, en dat is na pensionering lager. Dus zou u niet genoeg kunnen lenen.
Maar raad eens: met AOW en pensioen kunt u prima lenen
Dat beeld klopt niet. Ook als u met pensioen bent, kunt u een hypotheek krijgen, en vaak een behoorlijke. Banken toetsen uw AOW en pensioen weliswaar op een andere manier dan een salaris, maar de uitkomst is vergelijkbaar: de bank kijkt of u de netto maandlasten kunt dragen. En die toets pakt voor gepensioneerden lang niet zo slecht uit als vaak wordt gedacht.
Belangrijker nog: met een ruime overwaarde heeft u maar een kleine hypotheek nodig. Een rekenvoorbeeld:
| Koopsom nieuw appartement | € 450.000 |
| Overwaarde huidige woning | € 374.000 |
| Nog te financieren (exclusief kosten koper) | € 76.000 |
Zo'n bedrag is met AOW en een pensioen doorgaans geen probleem. En in grote delen van Nederland koopt u een appartement voor minder dan dat, waardoor u helemaal geen hypotheek nodig heeft.
Het probleem "wel overwaarde, maar geen hypotheek" geldt dus voor een veel kleinere groep dan het nieuws suggereert.
Waar het dan wél knelt
Er zijn wel situaties waarin senioren tegen grenzen aanlopen. Alleen zijn dat andere dan het standaardverhaal.
1. De overgangsperiode
Uw overwaarde komt pas vrij als uw huidige huis verkocht is. Wilt u eerst kopen en dan verkopen, of de nieuwe woning eerst verbouwen, dan heeft u tijdelijk geld nodig. Dat is precies het gat dat de doorstroomhypotheek wil dichten.
Alleen: daar bestaat al een oplossing voor. Met een overbruggingshypotheek leent u tijdelijk de overwaarde van uw huidige woning en lost u die af bij verkoop. Het kabinet schrijft zelf dat banken bij zulke tijdelijke financiering nu al meer naar vermogen en onderpand mogen kijken. Critici vragen zich daarom af wat de doorstroomhypotheek echt toevoegt.
2. U wilt niet al uw overwaarde in stenen stoppen
Veel senioren willen hun overwaarde niet volledig in de nieuwe woning steken, maar een deel achter de hand houden als buffer of als aanvulling op hun pensioen. Dan heeft u wél een hypotheek nodig. En dan heeft u te maken met de strengere regels voor aflossingsvrij lenen.
3. Aflossingsvrij is lastiger geworden
Rabobank, Obvion en ASN Bank verlaagden per 11 mei 2026 het maximale aflossingsvrije deel voor nieuwe hypotheken van 50% naar 30% van de woningwaarde. ABN AMRO en Florius volgden per 1 juni, ING kort daarna. Bij een deel van deze banken geldt daarnaast een maximum van € 150.000. Voor senioren die hun maandlasten laag willen houden, is dat een belangrijkere beperking dan hun pensioeninkomen.
Goed om te weten: niet alle geldverstrekkers doen mee. Bij een aantal aanbieders kan nog steeds tot 50% aflossingsvrij.
4. Willen en kunnen zijn twee verschillende dingen
Ook als de financiering rond is, verhuizen veel ouderen niet. Uit onderzoek van Kadaster en RaboResearch blijkt dat oudere huiseigenaren minder vaak willen verhuizen dan jongeren, omdat ze gehecht zijn aan hun woning en buurt. Ongeveer de helft van de 75-plussers woont al 30 jaar of langer in hetzelfde huis. En ze willen het liefst in de buurt blijven, terwijl daar lang niet altijd een geschikte woning te koop staat.
Dat los je niet op met een nieuw hypotheekproduct. Daarvoor zijn passende woningen nodig op de plekken waar senioren willen wonen.
Ons oordeel
De doorstroomhypotheek is een goed bedoeld plan dat een paar mensen echt kan helpen, vooral bij het verbouwen van een nieuwe woning voordat de oude verkocht is. Maar het is geen oplossing voor het grote doorstromingsprobleem, en het suggereert een drempel die voor de meeste senioren niet bestaat.
Het grootste risico is misschien wel dat senioren gaan wachten op een product dat er pas over een paar jaar is, terwijl ze nu al zouden kunnen verhuizen.
Wat kunt u nu al doen?
- Laat uw leencapaciteit berekenen. Veel senioren schatten die te laag in. Ga niet uit van wat u denkt dat de bank zegt.
- Bereken wat u echt nodig heeft. Zet uw overwaarde tegenover de prijs van de woning die u zoekt. Vaak blijft er weinig of niets te financieren over.
- Vraag naar een overbruggingshypotheek als u eerst wilt kopen en dan verkopen.
- Vergelijk geldverstrekkers. Door de nieuwe regels voor aflossingsvrij lenen verschillen de mogelijkheden per aanbieder sterk. Met dezelfde overwaarde en hetzelfde pensioen kan het bij de ene bank wel en bij de andere niet.
- Bent u nog geen 67? Banken kijken al enkele jaren voor uw AOW-leeftijd naar uw toekomstige pensioeninkomen. Laat dus op tijd uitrekenen wat dat voor u betekent.
Overweegt u te verhuizen? Neem contact op met Moneywise. Onze hypotheekadviseurs rekenen uit wat u met uw pensioen en overwaarde kunt, en vergelijken de mogelijkheden bij verschillende geldverstrekkers.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Moneywise B.V. staat onder toezicht van de AFM (vergunning 12046054).
Bronnen
