Je huis verhuren zonder toestemming van de bank? Doe het niet!

Regelmatig krijg ik de vraag van klanten of het mogelijk is om zelf een nieuw huis te kopen en het oude huis te gaan verhuren. Het antwoord op die vraag is: dat kan alleen als je toestemming hebt van de bank waar je hypotheek loopt. En ik kan je alvast verklappen: die toestemming krijg je meestal niet. In dit artikel leg ik je uit waarom het niet verstandig is om je huis te gaan verhuren zonder toestemming van de bank. En vooral: wat zijn de gevolgen als je het wel doet.

Je woning verhuren

Het lijkt erg aantrekkelijk om nu zelf een nieuw huis te kopen met de huidige lage rente en in de tussentijd je bestaande woning voor veel geld iedere maand te gaan verhuren. Zoals ik al aangaf in de titel van dit artikel: doe het niet! Maar waarom niet? Wat is dan het nadeel? Het kan immers financieel erg aantrekkelijk zijn om te doen. Kijk maar eens naar het volgende voorbeeld:

Peter heeft in 2015 een koopwoning gekocht in Amsterdam. De koopprijs was € 320.000. Hij heeft nu nog een hypotheek op deze woning van € 250.000 tegen een rente van 3,2%. De waarde van de woning is gestegen naar € 500.000. Peter wil samen met zijn nieuwe vriendin Anouk een nieuw huis kopen. Ze zoeken een huis rond de € 600.000. Een nieuw huis betekent een nieuwe hypotheek. Ze willen € 600.000 lenen tegen 1,9% voor 20 jaar vast. Natuurlijk zijn de maandlasten van hun nieuwe huis hoger. Maar Peter kan zijn oude huis goed verhuren voor minimaal € 1.800 per maand. Aan rente betaalt Peter voor zijn oude woning € 667 per maand. Natuurlijk betaalt hij ook zo'n € 500 per maand aan aflossing maar dat geld komt uiteindelijk weer in zijn eigen zak terecht. Per saldo houdt hij door de huurinkomsten flink over en met een beetje geluk stijgt de woning alleen maar door in waarde. Goede deal toch?

De risico's van verhuren koopwoning zonder toestemming

Cijfermatig ziet dit er interessant uit. Maar ik wijs je graag op de risico's. En die zijn groter dan je in eerste instantie denkt. Toch zijn er veel mensen die dit de afgelopen jaren gedaan hebben. Zonder dat ze toestemming hadden van de bank waar de hypotheek loopt. En in alle eerlijkheid, ik zie in de praktijk niet dat er massaal mensen worden betrapt door de bank. Terwijl het niet heel moeilijk is voor banken om te controleren op welk adres iemand bij de gemeente staat ingeschreven en op welk adres een hypotheek is afgesloten. Maar het zal mij niet verbazen als banken hier in de toekomst eens flink mee aan de slag zullen gaan en het klantenbestand eens door gaan lichten.

Hypotheek per direct opeisbaar

Als je geen toestemming hebt van de bank en de bank komt erachter dat je toch verhuurt, loop je het risico dat de bank de lening direct op zal eisen. Dat staat met grote letters in de voorwaarden. Dat betekent gewoon dat je het pand op dat moment moet verkopen. Sterker nog de bank kan de woning laten veilen.

Opname in het fraude register

De kans is daarnaast groot dat de bank je opneemt in Intern Verwijzingsregister als in het Extern Verwijzingsregister voor een periode van acht jaar. Dat is een fraude register en het betekent dat je de komende 8 jaar nergens meer een hypotheek krijgt.

Boeterente

Ondanks het feit dat de bank eist dat je de lening moet inlossen kan er sprake zijn van boeterente. In veel voorwaarden staat verplicht inlossen namelijk niet omschreven als een mogelijkheid waarbij je zonder boete de hele lening kunt aflossen. Het kan je dus ook nog eens tienduizenden euro's boeterente kosten.

Huurder heeft huurbescherming

En dan kom je meteen op het volgende probleem. De huurder die in jouw pand zit, heeft huurbescherming. Je kan als verhuurder dus niet zomaar even de huur opzeggen omdat je het pand moet verkopen. Je zult het pand dus moeten verkopen in verhuurde staat. De kans is groot dat je dan een lagere verkoopopbrengst krijgt. Daar gaat je winst!

Hypotheekverstrekker nieuwe woning stelt ook vragen over de oude woning

De geldverstrekker voor je nieuwe woning doet in de meeste gevallen een kadastercheck en zal zien dat je nog een ander huis hebt. Als je aangeeft dat je deze gaat verhuren dan zijn er banken die zullen eisen dat je daarvoor toestemming hebt van de bank waar je een hypotheek hebt lopen. Als je die niet hebt zal de bank waarschijnlijk willen zien dat de woning verkocht gaat worden en zul je een verkoopopdracht voor een makelaar moeten laten zien. Of je moet aantonen dat de woning op Funda staat.

Je moet een adviseur vinden die 'flexibel 'met de regeltjes omgaat

Er komt nogal wat kijken bij dit verhaal en dus is het verstandig om een adviseur in te schakelen. Wij helpen je graag. Maar niet als we zaken voor de banken moeten verzwijgen of moeten doen alsof je je woning gaat verkopen terwijl we weten dat dit niet het geval is. Wij hebben namelijk ook onze verantwoordelijkheid. En als wij mee moeten werken aan een constructie die niet past of niet is toegestaan, maar met slimme trucjes toch voor elkaar te krijgen is, houdt het voor ons op. Daar kunnen en willen we niet aan mee werken. Vooral niet omdat hiervoor prima oplossingen zijn: de verhuurhypotheek.

Fiscale spelregels: belasting betalen in box 3

Een hypotheek voor een eigen woning valt in box 1. Zodra je de woning gaat verhuren wordt de woning niet meer gezien als eigen woning. Op dat moment is de hypotheek niet meer aftrekbaar en valt de waarde van de woning in box 3. Je moet dan vermogensrendementsheffing betalen over de overwaarde. Tegelijkertijd wordt je geacht die overwaarde te gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Het niet gebruiken van de overwaarde heeft als gevolg dat dat deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar is.

Dubbele lasten bij geen verhuur

Op dit moment zijn er weinig woningen te huur en kun je vragen wat je wil. Maar wat nu als de markt verandert en je een paar maanden geen huurder hebt of de huurprijzen dalen? Kun je dan nog beide hypotheken betalen? Natuurlijk kun je dan alsnog besluiten om de woning te verkopen maar wat is de waarde dan? Blijft de waarde altijd maar stijgen of komt er net als in 2008 weer een keer een flinke daling?

Toestemming van de vereniging van eigenaren bij een appartement

Naast toestemming van de bank heb je bij een appartement ook nog goedkeuring van de vereniging van eigenaren nodig. In veel reglementen is de mogelijkheid om de woning te verhuren verboden. Dus dat is ook iets waar je rekening mee moet houden.

Veel haken en ogen

Er zitten dus nogal wat haken en ogen aan dit onderwerp. Hoe leuk en financieel aantrekkelijk het ook kan zijn, bezint eer ge begint. En als je het wel wil doen, laat je dan goed adviseren. Door één van de hypotheekadviseurs van Moneywise, bijvoorbeeld.