De Overwaarde Hypotheek van ABN AMRO amro maakt het mogelijk om de overwaarde van uw huis te kunnen opeten. Ideaal voor mensen die een hoge overwaarde hebben en een bedrag in één keer willen opnemen of maandelijks hun inkomen willen aanvullen. Volgens ABN AMRO kun je de Overwaarde Hypotheek ook afsluiten naast een reeds lopende hypotheek. Dat is echter veel minder makkelijk dan ABN AMRO doet voorkomen!
Geen of weinig Overwaarde hypotheek bij bestaande hypotheek Anders dan het reclamefilmpje van ABN AMRO doet geloven, is het in veel gevallen niet zo makkelijk om de extra overwaarde op te nemen. Veel mensen hebben wel een mooie overwaarde maar ook nog steeds een lopende hypotheek. Vaak een kleine hypotheek met maandlasten die ze prima kunnen betalen. Zeker als ze de rente recent hebben kunnen vastzetten tegen de huidige lage rente. Nergens in de commerciële uitingen van ABN AMRO blijkt echter dat het een stuk moeilijker wordt om gebruik te maken van de overwaarde als er nog een lopende hypotheek is. Hoe zit dat?
Lopende hypotheek? Dan inkomen wel belangrijk! Een belangrijk kenmerk van de Overwaarde Hypotheek is dat er niet gekeken wordt naar het inkomen. Dat kan omdat de rente die betaald moet worden voor de Overwaarde Hypotheek iedere keer bij de schuld wordt opgeteld. Men heeft dus geen extra maandlasten door het opnemen van de overwaarde. De schuld stijgt natuurlijk wel door de jaarlijkse rente en moet bij verkoop van de woning in zijn geheel worden afgelost.
Strenge inkomenstoets bij Overwaarde Hypotheek Is er echter sprake van een nog lopende hypotheek dan wordt er in één keer wel gekeken naar het inkomen. ABN AMRO gaat dan toetsen of de lasten van de oude bestaande hypotheek dan nog wel te dragen zijn. En de toets die ze hiervoor gebruiken is een strenge toets! Zelfs nog strenger dan voor een starter op de woningmarkt. Men berekent een fictieve maandlast op basis van een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar en zelfs met een rente van 5%. De hoogte van de lopende hypotheek wordt daarbij zelfs fictief 30% hoger gesteld. De kans dat het bestaande pensioeninkomen voldoende is om dit te kunnen betalen, is in veel gevallen gering. Ondanks een forse overwaarde is het dan niet mogelijk om het geld uit de stenen op te nemen.
Overwaarde hypotheek interessant bij weinig pensioen inkomen Een overwaarde hypotheek (ook wel opeethypotheek of verzilverhypotheek genoemd) is juist bedoeld voor mensen die een te laag inkomen hebben om een gewone hypotheek af te sluiten. Het feit dat er geld opgenomen kan worden zonder dat er extra maandlasten ontstaan is het grote voordeel van de Overwaarde Hypotheek.
Overwaarde en lopende hypotheek De meeste mensen hebben een forse overwaarde en nog een relatief klein bedrag aan hypotheek. Dat werd vroeger ook vaak op die manier geadviseerd. Er was geen enkele noodzaak om je huis volledig af te lossen. Natuurlijk zijn er mensen met een eigen woning en helemaal geen hypotheek. Maar de groep met forse overwaarde en een klein bedrag aan hypotheek is veel groter. En wat maakt het nu eigenlijk uit of je een huis hebt met een waarde van € 400.000 zonder hypotheek of een huis met een waarde van € 450.000 met een hypotheek van € 50.000? In beide gevallen is er sprake van € 400.000 overwaarde. Natuurlijk moeten er nog maandlasten betaald worden over de bestaande hypotheek van € 50.000 maar als mensen dan gewoon kunnen betalen is er toch geen probleem?
Onderscheid tussen hypotheek bij ABN AMRO of elders Wat blijkt? ABN AMRO maakt onderscheid tussen een lopende hypotheek bij ABN AMRO (en dochters Florius en MoneYou) en een hypotheek bij een andere geldverstrekker. Voor de eigen hypotheken kijkt men wel naar de werkelijke last en die is vaak lager omdat men rekent met de echte rente in plaats van 5%. Verder rekent men met de echte hoogte van de hypotheek (dus zonder de genoemde 30% verhoging) en tot slot zijn dat vaak aflosvrije hypotheken en geen annuiteiten met een verplichte aflossing. Met andere woorden, loopt de hypotheek bij ABN Amro zelf dan is de kans veel groter dat de overwaarde kan worden opgenomen. Maar ook in dat geval komt het voor dat het inkomen onvoldoende is om de overwaarde op te kunnen nemen!
Boel gedoe Inmiddels hebben we bij Moneywise de eerste offertes aangevraagd bij ABN AMRO voor klanten die een overwaarde hypotheek wensten af te sluiten. Dit ging alles behalve soepel. De spelregels die ABN AMRO bedacht had voor het toetsen bleken niet echt duidelijk en slecht bekend binnen de eigen organisatie. Met aardig wat duw- en trekwerk hebben we inmiddels de eerste klanten kunnen helpen. Natuurlijk gaan we er vanuit dat er goed is nagedacht over de regeltjes bij de introductie van een nieuw product. Maar ook hier blijkt dat dit in de praktijk vaak anders gaat dan de marketingmensen van de bank bedacht hebben.
Even leek het erop dat we de Overwaarde hypotheek van ABN AMRO het beste product in de markt vonden. Met name de mogelijkheid om deze te sluiten naast een bestaande hypotheek leek interessant. Een maand na introductie en de eerste ervaringen weten we beter en zijn we dus wat kritischer. Is de Overwaarde Hypotheek daarmee een slecht product geworden? Nee, dat niet. Het is nog steeds voor veel mensen een goed en interessant product. Het is alleen moeilijker om de overwaarde op te nemen bij een bestaande hypotheek. En dat komt niet goed naar voren bij de reclame die ABN AMRO maakt.
8 reacties
En wij als adviseur moeten ook kijken wat er gebeurt als je een overwaarde hypotheek als tweede hypotheek sluit en binnen een aantal jaren de eerste hypotheek afloopt. Wordt die dan nog verlengd door de eerste bank? Is dat niet lastiger geworden nu er een tweede hypotheek loopt? Dat kan nog wel een interessante zaken opleveren.
Jeroen Wolfsen
Als je nog niet aow-gerechtigd bent, ben je voor wat betreft de overwaardehypotheek aangewezen op Florius.
Bij Florius geldt de voorwaarde dat je je huidige hypotheek moet omzetten naar Florius. So far so good. Maar... dat gebeurt dan niet met een gewone rente. De rente over de overgebrachte hypotheek bedraagt dan evenals de overwaardehypotheek 3,6%; en als je bij je huidige bank nu 2,3% rente betaalt over bijvoorbeeld 200K, is dat een kostenstijging van ruim €215/maand.....!!
Kortom: de Florius overwaardehypotheek is alleen interessant als je op dit moment geen of een lage rest-hypotheek hebt. Of de rente van je huidige hypotheek is ook om en nabij de 3,6%. Dat laatste ligt niet voor de hand omdat je immers, gelet op de lage rentes, wellicht al renteherziening of rentemiddeling hebt toegepast.
Jeroen Wolfsen
Ik kan me voorstellen dat u het vervelend vind om kosten te moeten betalen als u al 30 jaar klant bent bij ABN.
Het bijzondere is dat u bij ons goedkoper uit bent dan bij ABN Amro rechtstreeks. U betaalt bij Moneywise voor de overwaarde hypotheek eenmalig € 1250 aan kosten maar dat is alleen als we de hypotheek daadwerkelijk voor u moeten regelen. Het onderzoeken of het haalbaar is doen we zonder dat we kosten rekenen. U belt ons gewoon en heeft bijna altijd meteen een hypotheekexpert aan de lijn die u kan vertellen of de gewenste overwaarde hypotheek voor u mogelijk is. Hierbij kijken we verder dan ABN alleen. Er zijn immers meer banken die dit product aanbieden.
Belt u ons maar (085 7607607) dan lopen we er samen doorheen en binnen een paar minuten heeft u dan een reële indicatie van de mogelijkheden. Het is momenteel erg druk maar meestal kunnen we even een moment vrij maken om naar uw verhaal te kijken.
Met vriendelijke groet,
Jeroen Wolfsen
Hoe interessante en overwaarde hypotheek ook kan zijn, wij kijken altijd eerst naar de mogelijkheden van een normale hypotheek. Vaak is die namelijk veel goedkoper. Een overwaarde hypotheek is ideaal als mensen overwaarde op wil nemen terwijl het inkomen onvoldoende. Maar als iemand een volledig hypotheekvrije woning heeft kan een normale hypotheek goedkoper zijn. En ook als men een laag inkomen heeft kan men dan nog een aardig bedrag lenen. Een alleenstaande iemand die de AOW leeftijd bereikt heeft en slechts € 22.000 aan pensioen en AOW heeft kan bij de huidige lage hypotheekrente toch nog zo'n € 115.000 lenen.
Ik zou vervolgens dat geld niet in een lijfrente storten. Ten eerste hoeft dat fiscaal niet o, vermogensrendementsheffing in box 3 te ontlopen. Je hebt naast deze € 115.000 op je spaarrekening immers ook een schuld van € 115.000 in box 3. Dus dat heft elkaar op. (Er zit een kleine fiscale drempel op).
Tweede reden is dat er eigenlijk geen interessant lijfrenteproduct is, gezien de lage rente.
Wat je wel kunt doen is een bedrag van bijvoorbeeld € 15.000 apart zetten om de komende jaren de rente van te betalen en het restant bedrag gebruiken om je inkomen van aan te vullen. Zo maak je dan je eigen overwaarde hypotheek.
Wil je meer weten over de mogelijkheden, neem gerust contact op met een van onze hypotheekspecialisten: 085 7607610
Jeroen Wolfsen
