Ondanks de afkoeling van de huizenmarkt is er nog steeds meer vraag dan aanbod. Een oplossing hiervoor is het neerzetten van
nieuwbouwwoningen. Het kabinet heeft grootse bouwplannen. Zo zouden er t/m 2023 900.000 woningen gebouwd gaan worden. Vanaf 2024 zouden er 100.000 woningen per jaar moeten worden gebouwd. Hiervan moet zo’n 2/3 betaalbare huur- en koopwoningen zijn, zodat mensen met een laag of middeninkomen ook in aanmerking komen. Maar gaat dit allemaal lukken?
De prijzen van nieuwbouwwoningen rijzen de pan uit
Als we kijken naar nieuwbouwwoningen blijkt dit allemaal nog niet zo makkelijk. Nieuwbouwwoningen zijn op dit moment ontzettend duur om te bouwen, of zijn van een type waar niet zo veel vraag naar is, zoals appartementen. De meeste mensen willen het liefste een eengezinswoning met een tuintje. De prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning is in vijf jaar gestegen van € 300.000 naar € 496.000. Dat komt door stijgende bouwkosten, maar ook door de steeds strengere overheidseisen. Hierdoor raakt een duurzame en zuinige nieuwbouwwoning steeds verder uit beeld. Iets wat we juist niet willen!
Oplossingen die er zijn, worden tegengehouden
Eén van de oplossingen voor de krapte op de woningmarkt is het gebruik van een kant-en-klare woning. Steeds meer bouwers hebben een concept ontwikkeld waarin er kant-en-klare woningen zo uit de fabriek komen rollen, die alleen nog maar op de juiste plek moeten worden gezet.
Voor starters is dit een ideale oplossing, want de woningen kosten tussen € 200.000 en € 230.000. Vanwege de lage vraagprijs komen deze woningen in aanmerking voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. De hypotheekrente is lager, omdat de NHG borg staat voor situaties waarin de hypotheek niet langer betaalbaar blijft, zoals een scheiding, overlijden of werkloosheid. Dit zorgt voor betaalbare woningen voor starters en eenverdieners.
Ideaal zou je zeggen. Nou, niet helemaal… Nu blijkt dat er door het volgen van ‘de regeltjes’, de woningen niet gefinancierd mogen worden onder Nationale Hypotheek Garantie. Een eis van NHG is namelijk dat een nieuwbouwwoning een afbouwgarantie heeft. Deze afbouwgarantie wordt doorgaans aangevraagd door de aannemer, en wordt afgegeven door instanties zoals de Nationale Woningborg en Bouwgarant. Ook dit is een soort waarborg. Mocht de aannemer tijdens de bouw failliet gaan, dan wordt er door middel van die afbouwgarantie gezorgd dat de bouw van deze woning alsnog wordt voltooid. Dit zorgt voor minder risico voor de bank en NHG. Deze afbouwgarantie kan niet worden afgegeven, want de woningen rollen kant-en-klaar van de productieband. En de bouw van die woningen start pas na betaling van de koopsom. Er is dus geen enkel risico. Vervolgens kan en wil NHG niet meewerken aan dit proces om van deze eis af te stappen. Er is geen manier van bouwen wat minder risico geeft dan dit. Maar de regels moeten nou eenmaal gevolgd worden, en daardoor worden goede initiatieven in één klap kansloos.
Het gevolg: starters kunnen dit alleen financieren met een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie. En die hypotheekrentes liggen 0,4% tot 0,8% hoger dan het NHG-rentetarief. Met andere woorden, hierdoor worden de maandlasten alsnog onnodig hoog gehouden. Veel starters en eenverdieners moeten hierdoor helaas afhaken.
Zo komen we er dus niet...
Kortom, we kunnen allemaal hele mooie initiatieven bedenken, maar als iemand niet wil afwijken van de geijkte paden hebben al die initiatieven geen zin. En zo halen we de doelstelling niet als het gaat om betaalbare woningen. We hebben dus nog een flinke uitdaging met elkaar.