Hypotheken

Je woning verkopen wordt een stuk lastiger

Marije Wijshake-Hellemons maandag 10 oktober 2022 - bijgewerkt op: 11 oktober 2022
Het wordt steeds lastiger om je woning te verkopen. Na jaren van stijgende huizenprijzen en een markt waarin het normaal was dat er (flink) overboden werd op de vraagprijs, is de huizenmarkt nu serieus aan het afkoelen.

Hoe zit de huizenmarkt nu in elkaar?

De afgelopen 3 maanden zijn de huizenprijzen gedaald van € 451.000 naar € 425.000. De prijzen in de duurste regio’s dalen het hardst. In Haarlem, Utrecht en Amsterdam daalden de prijzen tussen 7% en 9%. Een voordeel is dat er wel meer woningen te koop staan. Er staan nu totaal 30.000 woningen te koop via NVM-Makelaars. Dat is 80% meer dan dezelfde periode vorig jaar. Er zijn deze periode evenveel woningen verkocht als vorig jaar, zo’n 33.000. Het aanbod is dus groter, maar het aantal verkopen blijft stabiel.

Het is allemaal heel spannend

Door de stijgende hypotheekrente, de inflatie en de torenhoge energiekosten wordt het budget steeds lager van potentiële kopers.

Er zit ook een psychologische kant aan dit verhaal. Een nieuwe woning brengt nieuwe woonlasten met zich mee, en door alle onzekerheid die er op dit moment geldt is dit geen gok die men wilt nemen. De kans dat men de maandelijkse woonlasten simpelweg niet meer kan opbrengen, is groot. En dat merken de mensen die hun woning nu in de verkoop hebben staan door een afgenomen hoeveelheid kijkers en biedingen.

De prijsdaling gaat heel snel

De snelheid van de prijzendaling is voor veel verkopers ook een nare verrassing. Wanneer iemand op dit moment zijn woning te koop zet voor € 550.000, dan is het een heel bittere pil om te weten dat de buurman zijn soortgelijke woning zes maanden geleden voor ruim € 100.000 meer heeft verkocht. En dan is het nog maar de vraag of die vraagprijs van € 550.000 gehaald wordt. Een bod op een woning onder de vraagprijs komt inmiddels ook weer regelmatig voor.

Let op je overbruggingsfinanciering!

Dit brengt ook uitdagingen met zich mee in het geval van een overbruggingshypotheek. Deze hypotheek wordt verstrekt wanneer iemand een nieuwe woning koopt, terwijl de huidige koopwoning nog niet is verkocht. De bank schiet de overwaarde op deze manier voor, zodat de nieuwe woning kan worden aangekocht. De overbruggingsfinanciering wordt ingelost via de notaris, bij verkoop van de huidige koopwoning.

Stel, vorig jaar heb je een nieuwbouwwoning gekocht. Je bent inmiddels gepasseerd bij de notaris en de bouw is gestart. De nieuwe hypotheek heeft een overbruggingsfinanciering, want jouw huidige koopwoning is nog niet verkocht. Logisch, want de nieuwe woning is nog niet opgeleverd. Nu komt het probleem: de hoogte van de overbruggingsfinanciering is destijds gebaseerd op de getaxeerde marktwaarde van jouw huidige woning, gebaseerd op de markt van vorig jaar. De waarde van jouw woning was toen veel hoger. Langzaamaan komt het moment dat je jouw huidige woning wilt verkopen. Maar de woningmarkt is een stuk minder aantrekkelijk, dus er is minder animo en de woning levert minder op. Hierdoor kan het heel spannend worden of jij de woning voor een bedrag kunt verkopen, wat de hoogte van de overbruggingsfinanciering en de nog lopende hypotheek afdekt. Is dit niet het geval? Dan heb je een restschuld.

Is dit altijd een probleem? Nee, dat niet. De meeste overbruggingen zijn gebaseerd op de volgende rekensom: 90% van de getaxeerde marktwaarde – de openstaande hypotheek. Met andere woorden; je hebt dus 10% marge om prijsschommelingen op te vangen uit de markt. Maar door de interessante huizenmarkt hebben heel veel banken de rekensom aangepast naar 98%. De overige 2% is gereserveerd voor de verkoopkosten. Vanwege de hoge koopprijzen van een nieuwe woning is hier meer dan eens gebruik van gemaakt. Want, de vraagprijs wordt toch overboden! En dit is nu niet meer zo. Het wordt nu wel heel lastig om nu je woning te verkopen voor een prijs die de (overbruggings)hypotheek volledig aflost.

Een voorbeeld

Stef en Laura hebben een nieuwbouwwoning gekocht, die zij financieren voor € 500.000. Op dit moment hebben zij ook een koopwoning, die in oktober 2021 is getaxeerd op € 450.000. De openstaande hypotheek is nog € 205.000. De overbruggingsfinanciering is gebaseerd op de volgende rekensom:
90% x € 450.000 - € 205.000 = € 200.000. De hypotheek voor de nieuwe hypotheek bedraagt dus € 300.000, met een overbruggingshypotheek van € 200.000. Ook de huidige hypotheek van € 205.000 loopt door tot aan de verkoop van hun huidige woning.

Inmiddels is de bouw lekker opgeschoten, en Stef en Laura zetten in oktober 2022 hun huidige woning te koop. De makelaar geeft aan dat de woning naar verwachting € 395.000 op zal leveren. Daar schrikken zij van. De woning is flink in waarde gedaald! Om de openstaande hypotheek en de overbruggingshypotheek af te lossen, is minimaal € 405.000 nodig. Het wordt dus een uitdaging om dit bedrag te krijgen. Naar alle waarschijnlijkheid houden Stef en Laura dus een restschuld over.

Houdt dus goed in de gaten of je in deze situatie niet achter de feiten aanloopt. Zet desnoods de woning eerder in de verkoop. Het is nog altijd beter om een tussenoplossing te vinden in de vorm van tijdelijke woonruimte, dan dat je blijft zitten met een restschuld.

Is er licht aan het einde van de tunnel?

Ja en nee. De situatie is nog niet helemaal dramatisch. Er is nog steeds meer vraag dan aanbod. Maar de gestegen hypotheekrente, de hoge energieprijzen en de inflatie halen de gekte wel uit de markt. De vraag naar nieuwe woningen neemt dit jaar naar verwachting met een derde af.

Voor starters en eenverdieners blijft de aankoop van een woning lastig vanwege de hoge hypotheekrente. Ook het energiecontract voor de nieuwe woning kan alleen worden aangegaan tegen variabel tarief.

Doorstromers hebben het vaak makkelijker, vanwege het feit dat zij overwaarde hebben die zij kunnen inzetten. Ook hebben zij vaak een lage hypotheekrente, die zij kunnen meeverhuizen naar een nieuwe woning. In veel gevallen kan het contract van de energieaanbieder ook nog worden meeverhuisd, als die nog een vast tarief heeft. Dit maakt het financieel gezien wat makkelijker.
In dit artikel

Hypotheek berekenen?

Koop je een nieuwe woning of wil je jouw hypotheek oversluiten?

Hypotheek berekenen

Reageer op, of stel een vraag over, dit bericht

Reactie
Reactie plaatsen
Contact
Contact
X
Vragen, of advies nodig?

Heb je een vraag of wil je graag advies? Neem contact met ons op. Onze medewerkers helpen je graag!

Bel ons
Vandaag open tot 17:00
Lijfrente & Pensioen 085-760 7600
Hypotheken 085-760 7610
Verzekeringen 085-760 7600
Mail ons
Je ontvangt reactie binnen 2 werkdagen
Lijfrente & Pensioen info@moneywise.nl
Verzekeringen info@moneywise.nl
App ons
Op werkdagen van 9:00 tot 17:00 online 06-835 45 662

Stay up to date

Ontvang, net als 13.783 anderen, onze maandelijkse nieuwsbrief.
Uw privacy is gewaardborgd.

logo Moneywise.nl
bel ons met al je vragen 085-760 7600
volg ons Moneywise.nl op Facebook Moneywise.nl op LinkedIn Moneywise.nl op Twitter Moneywise.nl op Youtube