Je hypotheek omzetten naar aflossingsvrij, hoe regel je dit?

De maandelijkse lasten stijgen de pan uit. Heel Nederland voelt de inflatie flink in de portemonnee en steeds meer gezinnen moeten kritisch kijken naar hun financiële plaatje. Eén van de oplossingen hiervoor is het verlagen van de hypotheeklasten. Dit kan bijvoorbeeld door je hypotheek (gedeeltelijk) om te zetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Maar kan dit zomaar? En wat betekent dit dan voor je maandlasten? In dit artikel leg ik uit wat de voordelen en de nadelen zijn van het omzetten van je hypotheek.

Het credo ‘schuld is slecht, aflossen is goed’ is achterhaalt

Het is nog maar een paar jaar geleden dat de overheid de campagne “aflossingsblij” is gestart. Als onderdeel van deze campagne werd iedereen met een aflossingsvrije hypotheek benaderd om gewezen te worden op de risico’s van een aflossingsvrije hypotheek. Het credo van Nederland is al heel lang; ‘schuld is slecht, aflossen is goed’. Maar wanneer is een hypotheek nou eigenlijk een probleem? Dat is alleen het geval wanneer je inkomen te laag is ten opzichte van de maandlasten. En dit geldt natuurlijk voor alle aflosvormen, niet alleen een aflossingsvrije hypotheek.

Wat zijn de regels ook alweer met betrekking tot een aflossingsvrije hypotheek?

Vanaf 1 januari 2013 geldt een aflosverplichting op je hypotheek. Alleen als je aflost op je hypotheek, valt de hypotheek in box 1 en kan je de hypotheekrente aftrekken bij de Belastingdienst. Een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten is nog steeds mogelijk, maar valt in box 3 en is dan niet aftrekbaar. Dit heeft ook effect op de hoogte van de maximale hypotheek. Die valt namelijk lager uit.

Had je al een hypotheek voor 2013? Dan kan het zijn dat je een aflossingsvrije hypotheek hebt die wel in box 1 valt. Dit heet het overgangsrecht. Dit mag je behouden. Wil je een hogere aflossingsvrije hypotheek? Dan valt ook dit deel in box 3.

Er vindt een nieuwe toetsing plaats door de bank

Wanneer je het verzoek indient om de hypotheek deels om te zetten naar aflossingsvrij, dan mag de bank een nieuwe toetsing uitvoeren. Omdat dit deel van de hypotheek niet aftrekbaar is wordt dit zwaarder getoetst op het inkomen, en de hypotheekverstrekking moet uiteraard wel passend blijven.

Het kan dus zijn dat aan de hand van jouw huidige situatie, het niet mogelijk is om de hypotheek aflossingsvrij te maken. Wellicht ben je minder gaan verdienen, of heb je extra financiële verplichtingen die je eerst niet had.

Een aflossingsvrije hypotheek als oplossing

Een aflossingsvrije hypotheek kan de oplossing zijn voor het verlagen van je maandlasten. Een voorbeeldje:

Erik en Nadine hebben een woning met een marktwaarde van € 450.000. Hierop hebben zij in 2010 een volledig annuïtaire hypotheek gesloten, waarop nu nog € 400.000 openstaat. Zij betalen hier 3,7% rente op, en de hypotheek valt volledig in box 1. De maandlasten bij deze hypotheek zijn € 1.841 bruto per maand, en € 1.388 netto. Erik en Nadine willen graag de maandlasten verlagen, en vragen aan de hypotheekadviseur bij Moneywise of het mogelijk is om de hypotheek deels aflossingsvrij te maken. Dit blijkt mogelijk. Erik en Nadine maken zich geen zorgen over de restschuld. Zij verwachten namelijk een flinke erfenis waarmee zij het aflossingsvrije hypotheekdeel kunnen aflossen. De nieuwe hypotheek is nu € 200.000 aflossingsvrij, en € 200.000 annuïtair. De rente blijft gelijk op 3,7%. De nieuwe maandlasten zijn nu € 1.537 bruto per maand, en € 1.311 netto per maand.
De besparing van Erik en Nadine is € 304 bruto per maand, en € 77 netto per maand. Op jaarbasis scheelt dit hen bruto € 3.648, en netto € 924 aan maandlasten!

Het is niet mogelijk wanneer de  hypotheek valt onder NHG

Helaas geldt deze optie niet voor een hypotheek waarop Nationale Hypotheek Garantie zit. Er gelden een heleboel regels voor een hypotheek met NHG. Eén van die regels is dat er geen aflossingsvrije hypotheek mag worden verstrekt, tenzij je hier recht op hebt vanuit het overgangsrecht dat je hebt opgebouwd. Deze regels staan boven de algemene regels die een bank stelt voor hypotheekverstrekking.

Een aflossingsvrije hypotheek heeft een hogere rente

In de meeste gevallen is een aflossingsvrije hypotheek duurder qua rente dan een annuïtaire of lineaire hypotheek. Vaak is het verschil 0,2% tot 0,5%.

Er mag maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij worden gefinancierd

Vroeger was het nog mogelijk om een volledige aflossingsvrije hypotheek te sluiten op een woning. Dit kan niet meer. Banken hanteren een grens van maximaal 50% van de marktwaarde van de woning. De waarde moet worden aangetoond door een taxatierapport of desktoptaxatie.

Door de stijging van de huizenprijzen, kan dit betekenen dat de rente ook kan worden aangepast op de bestaande hypotheek, aangezien de hypotheek ten opzichte van de waarde is gedaald. Dit is natuurlijk een win-win situatie!

Wanneer is een aflossingsvrije hypotheek een risico?

Het verlagen van je hypotheeklasten door een aflossingsvrije hypotheek is natuurlijk mooi meegenomen. Maar wat je je ten alle tijden moet realiseren, is dat je een deel van je hypotheek niet aflost. Aan het einde van de looptijd, houdt je dus een schuld over. Deze wordt vervolgens opgeëist door de bank. Wellicht is het mogelijk om deze schuld opnieuw te financieren. Maar als dit niet kan, kan dit betekenen dat je je woning zult moeten verkopen.

Wat zijn voorbeelden van risico’s?

• Je pensioeninkomen is een stuk lager: kijk goed na of je voldoende inkomen hebt om de hypotheek te blijven betalen na pensionering.
• De hypotheekrenteaftrek daalt of eindigt: als je geen hypotheekrenteaftrek ontvangt of dit bedrag wordt afgebouwd, stijgen je netto maandlasten. Dit kan het verschil maken tussen een betaalbare en een niet-betaalbare hypotheek.
• De hypotheekrente stijgt: als je rentevastperiode afloopt, krijg je een nieuw voorstel van de bank. Wanneer de hypotheekrente is gestegen, kan dit een forse toename in maandlasten betekenen. Aangezien een aflossingsvrije hypotheek niet daalt, blijven de maandlasten hierdoor hoog.
• Je partner overlijdt: als je partner overlijdt, is dit natuurlijk verschrikkelijk. Maar er valt ook een inkomen weg. Hierdoor kan het niet langer haalbaar zijn om de hypotheeklasten te kunnen blijven betalen.
• De woning daalt in waarde: het lijkt haast ondenkbaar in de huidige woningmarkt, maar het kan zijn dat een woning op den duur onder water komt te staan. Als je niet structureel aflost op een hypotheek, geeft dit uiteraard problemen wanneer je wilt verhuizen of wanneer de hypotheek afloopt.

Je kan altijd zelf aflossen op een aflossingsvrije hypotheek

Regelmatig krijgen wij de vraag of het überhaupt mogelijk is om tussentijds af te lossen op een aflossingsvrije hypotheek. Dat kan zeker! Banken staan het toe dat er minimaal 10% boetevrij kan worden afgelost op de hypotheek per jaar, buiten de reguliere aflossingen. Soms is dit zelfs onbeperkt, wanneer de aflossing plaatsvindt uit eigen middelen. Door zelf geld opzij te zetten, kan je tussentijds dus wel degelijk aflossen op je hypotheek, en hierdoor ook je aflossingsvrije hypotheek verlagen. En iedere extra aflossing die je doet, zorgt natuurlijk ook voor lagere maandlasten.

Toch geldt ook hiervoor; denk hier goed over na! Geld dat je aflost op de hypotheek zit in de stenen, daar kan je geen boodschappen van doen. Maak dus goed de afweging of je spaargeld echt wilt inzetten voor een extra hypotheekaflossing, of dat je het beschikbaar wilt houden als besteedbaar vermogen.

Laat je goed adviseren!

Of het omzetten van de hypotheek een goed idee is, hangt helemaal af van je persoonlijke situatie en wensen. Laat je daarom goed adviseren door een van onze hypotheekspecialisten. Wij kijken graag mee met de mogelijkheden, en zorgen ervoor dat je een weloverwogen beslissing kunt maken.

Onze hypotheekspecialisten zijn telefonisch bereikbaar op 085 -760 7610 of via dit contactformulier.