“In mijn hypotheekofferte zie ik een Jaarlijks Kosten Percentage (JKP) van 2,24% staan. Ik zou toch maar 2,00% rente gaan betalen? Moet ik nu toch meer gaan betalen?”
Zomaar een bericht van één van onze klanten na het grondig doorlezen van zijn hypotheekofferte. Een hoger percentage dan je dacht te gaan betalen, dat is even schrikken! En hij is zeker niet de enige klant die valt over dit ‘Jaarlijks Kosten Percentage’. De hoogste tijd om dit onderdeel van de hypotheekofferte maar eens goed uit uit te leggen in een blog. Alvast één geruststelling: je gaat niet ineens meer rente betalen aan de bank van jouw keuze.
Jaarlijks Kosten Percentage: zinloze Europese wetgevingIk kan er kort en krachtig over zijn: Het JKP is helaas het zoveelste voorbeeld van domme en onnodige Europese wetgeving. Het is bedacht om hypotheken duidelijker te maken voor jou als consument maar het doet precies het tegenovergestelde: het roept alleen maar vragen op.
Het JKP is verplicht en ingevoerd in 2016 en mag van mij morgen weer afgeschaft worden.
Wat is het Jaarlijks Kosten Percentage?Als je een hypotheek afsluit betaal je rente. Als je € 200.000 leent en de rente is 2%, dan betaal je ieder jaar € 4.000 aan rente. Geen cent meer en geen cent minder (ik ga er even vanuit dat je niet jaarlijks aflost). En dat is bij alle banken zo. Dus als je banken wil vergelijken op prijs, dan kijk je naar de rente.
Jaarlijks kosten percentage is rente én kostenMaar met alleen rente betalen ben je er niet als je een hypotheek afsluit. Je moet naar de notaris, je moet advieskosten betalen, je hebt een taxatie nodigen misschien sluit je wel een hypotheek met NHG. Dat zijn allemaal extra kosten die komen kijken bij het afsluiten van een hypotheek.
Bij het maken van een hypotheekofferte worden alle bijkomende kosten op één hoop gegooid. Die kosten worden vervolgens ‘uitgesmeerd’ over de looptijd van de hypotheek en weergegeven in een percentage. En dat noemt men het Jaarlijks Kosten Percentage. Klinkt goed hè, een percentage waar ook alle kosten in verwerkt zitten en dat je makkelijk kan vergelijken met andere hypotheken? Helaas, je hebt helemaal niks aan dat JKP. Ik zal het je uitleggen.
JKP komt pas als keuze voor bank gemaakt isTen eerste krijg je het JKP pas voor het eerst te zien in het rente aanbod van de bank. Dan heb je als klant eigenlijk al je keuze gemaakt. In de praktijk wordt er in bijna alle gevallen maar bij 1 bank een rente aanbod opgevraagd. Dan valt er niks meer te vergelijken want je gaat niet twee of drie hypotheken afsluiten toch? In het hele traject daarvoor zie je niks over het JKP. Pas als er niks meer te vergelijken valt, krijgt je een percentage te zien wat je zou kunnen vergelijken. Dan zie je voor het eerst de bindende hypotheekofferte met daarin de afgesproken 2% rente en en een percentage dat je niet thuis kunt brengen: Jaarlijks Kosten Percentage 2,38%. Gevolg: paniek, vragen en onduidelijkheid.
Het JKP is beïnvloedbaarHet wordt nog gekker. De hoogte van het JKP dat zo officieel in je hypotheekofferte staat is beïnvloedbaar. Jij en je hypotheekadviseur hebben daar invloed op! Het is namelijk afhankelijk van de kosten die jij of je adviseur invult bij het aanvragen van de hypotheekofferte door de kosten waar mee gerekend te worden. Ik zal een voorbeeld geven.
Twee vrienden, Erik en Peter kopen allebei precies hetzelfde appartement. Naast elkaar, ze worden buren. Beiden sluiten een annuïteiten hypotheek van € 200.000 bij dezelfde bank, laten we zeggen ABN AMRO. Erik regelt zijn
hypotheek bij Moneywise. Peter kiest ervoor om zijn hypotheek via een andere adviseur te regelen: de Hypotheker.
Ze zetten allebei de rente 10 jaar vast tegen 2%. Als ze allebei de bindende offerte van de bank hebben ontvangen, lopen ze er samen eens door heen. Erik ziet in zijn offerte ziet het afgesproken rentepercentage van 2% staan en een JKP van 2,24%. Peter ziet ook 2% als rente maar een JKP van 2,38%. Ze snappen er niks van. Wat is dat JKP en waarom is die van Peter hoger? Moet Peter meer rente betalen dan Erik?
JKP is afhankelijk van de (geschatte) kostenHet verschil ontstaat door de kosten waarmee gerekend wordt bij het aanvragen van de hypotheekofferte. Blijkbaar is er bij Erik en Peter met andere kosten gerekend. Ik zet het even op een rijtje voor je:
De advieskosten bij de Hypotheker zijn hoger dan bij Moneywise. Ook de andere kosten zijn hoger of worden hoger ingeschat door Peter en zijn adviseur. Daarom komt bij Peter het JKP ook hoger uit.
Overigens, in werkelijkheid betaalde Peter aan notariskosten geen €1.250 maar €1.150 en ook de taxatie was goedkoper, namelijk voor €495. Dus uiteindelijk klopt het JKP in Peter zijn offerte helemaal niet.
JKP? Weg ermee!Conclusie: Dat hele JKP, daar heb je niks aan! Het is een momentopname en afhankelijk van de inschatting van de kosten die men verwacht te maken voor het afsluiten van een hypotheek. Banken leggen in hun offerte ook niet goed uit hoe de rekensom van het JKP tot stand komt. Het roept alleen maar vragen en onduidelijkheid op.
Zowel Erik als Peter betalen voor hun hypotheek 2% rente. Dat is het enige dat belangrijk is. Afschaffen dus dat JKP voor hypotheken. Maar helaas is het is Europese wetgeving en daarom zal er niet snel iets veranderen.
Welke kosten worden meegenomen in het Jaarlijks Kosten Percentage?Tot slot, de volgende kosten worden (indien van toepassing) meegenomen in het JKP:
• Advies- en bemiddelingskosten
• NHG-kosten
• Taxatiekosten
• Kosten inschrijving kadaster
• Overlijdensrisicoverzekering (alleen wanneer deze verplicht is bij het afsluiten van de hypotheek)
• Opstalverzekering
• Overige bijkomende afsluitkosten
Hoe lager deze kosten, hoe lager het Jaarlijks Kosten Percentage.