Het Nibud bepaalt jaarlijks de uitgangspunten voor het berekenen van de maximale hypotheek. AOW’ers kunnen in 2022 meer lenen voor een hypotheek. Ten minste in de meeste gevallen. Want de manier waarop de maximale hypotheek berekend wordt, kan in sommige gevallen leiden tot vreemde uitkomsten en verschillen. Moneywise heeft meer dan 70.000 scenario’s doorgerekend met verschillende inkomens en rentepercentages en komt tot opvallende conclusies.
Meer lenen, maar niet iedereen
Uit de berekeningen die Moneywise gemaakt heeft, blijkt dat de meeste AOW-ers in 2022 meer kunnen lenen. Maar niet iedereen. De onderlinge inkomensverdeling tussen partners kan veel invloed hebben op de maximale hypotheek. Kijk maar eens naar de het volgende voorbeeld
Een stel met een gezamenlijk pensioeninkomen van € 50.000 kan bij een rente van 1,1% in 2021 een maximale hypotheek afsluiten van € 332.052. In dit voorbeeld heeft de man een inkomen van €30.000 en de vrouw van € 20.000. In 2022 kan dit stel meer lenen, namelijk € 338.438.Tot zover niks aan de hand. Men kan inderdaad meer lenen in 2022.
Maar als de inkomensverdeling van dit stel net even anders is, kan men minder lenen. Als de man een pensioeninkomen heeft van € 29.500 en de vrouw heeft een pensioeninkomen van € 20.500, is hun gezamenlijk inkomen nog steeds € 50.000. Toch kunnen ze in 2022 nu nog maar € 332.052 lenen. Dat is € 6.386 minder. Een vreemde zaak en moeilijk uit te leggen aan consumenten.
Hoe wordt de maximale hypotheek berekent?
De manier waarom het Nibud bepaalt hoeveel men kan lenen is ingewikkeld. De hoogte van het (gezamenlijke) inkomen en het rentepercentage zijn daar een belangrijk onderdeel van. Het Nibud gebruikt daarvoor tabellen met de verschillende inkomens. En dat maakt dat een inkomensverschil van slechts enkele honderden euro’s per jaar kan beteken dat men net in een andere tabel kan vallen. Het gevolg daarvan is men soms duizenden euro’s meer of minder kan lenen. Berekent u zelf maar eens uw maximale hypotheek.
Maar kan ik als AOW-er eigenlijk nog wel een hypotheek krijgen?
Veel AOW-ers vragen zich af of ze nog wel een hypotheek kunnen krijgen. Het antwoord daarop is: 'Jazeker'. En ook gewoon weer voor 30 jaar en ook aflossingsvrij. Mensen met een pensioeninkomen zijn zelfs zeer interessant voor een bank want het inkomen is 100% zeker. Dat is ook de reden dat AOW-ers meer kunnen lenen dan jongeren met hetzelfde inkomen.
Speelt u met de gedachte om een hypotheek aan te passen, te verhogen of over te sluiten en bent u AOW-er? Er is veel meer mogelijk dan u denkt. U leest er alles over in dit artikel over hypotheken voor senioren. En belt u ons gewoon als u vragen heeft: 085 760710. U krijgt meteen een specialist aan de lijn die u uit kan leggen wat er mogelijk is in uw situatie.
7 reacties
2. Als jullie zoveel berekeningen hebben gemaakt, hebben jullie ook zeker kunnen achterhalen,
waarom het Nibud deze (op hert eerste gezicht toch vreemde) rebellen hanteert; ben daar wel
benieuwd naar..Kan mij voorstellen dat zij tabellen hanteren op basis van inkomen p.p. en rekening
houdend met de leeftijd, maar niet zonder deugdelijke onderbouwing.
3.Stel toekenning van de hypotheek en de rente stijgt (stijgt nu al enigszins)de komende 5 jaar en de
objectwaarde niet (woningprijsbubbel breekt vast weer eens), wat dan ? Van een kikker veren
plukken ? Staat een bejaarde dan op straat/krijgt ie snel een bejaardenhuis plekje, of wordt het
bijstand via de gemeente?
4. Sterfterisico van 65+-er is veel hoger als van bv. 30-jarige.
Stel 65+ er verkoopt de woning tegen een (veel) lagere prijs aan kind of kennis als deze
ongeneeslijk ziek is. Wie draait dan op voor de restschade (de hypotheekverstrekker ?)
5. Denk dat er wel duidelijke waarborgen en duidelijk onderpand zal worden vereist; in uw verhaal zie
ik dat niet terug. Hoe mooi is het werkelijk ?
Ik kan mij niet voorstellen dat dit verhaal compleet is, zowel van Nibud als van Money-wise.
Ben benieuwd naar uw reactie.
Met vriendelijke groet,
Peter Verkuilen.
Als je wil weten hoe het Nibud rekent en haar tabellen bepaalt, dan kun je hun uitvoerige rapport doorlezen en bestuderen. 62 bladzijdes voer voor vakidioten. En het Nibud bepaalt niet de maximale hypotheek ( overheid wel) maar haar rapport is wel leidend, dus feitelijk bepalen ze het wel.
Als de rente stijgt kunnen mensen die dan een nieuwe rentevast periode moeten kiezen in de problemen komen. Dat is altijd al zo geweest en nu niet anders. Maar een bank zal een senior niet zomaar uit het huis jagen. Zeker niet als deze altijd keurig de rente heeft betaald. Dat zou het slecht doen in de media en ook de rechter kan daar voor liggen. Maar garanties zijn er niet. Banken kunnen het spel hard spelen.
Een bank gaat niet akkoord met verkoop als de verkoopprijs lager is dan de restschuld. Dus jouw voorbeeld gaat niet voorkomen.
En voor iedereen geldt, zonder dat er gekeken wordt naar leeftijd dat men gewoon een hypotheek voor 30 jaar kan sluiten. Voorwaarde is betaalbaarheid van de maandlasten en een lening die lager is dan 100% van de marktwaarde.
Ik vind er soms zelf van alles van. Maar mijn mening doet niet ter zake. Ik heb te maken met de regels en voorwaarden van banken. Soms zijn die belachelijk streng en op andere momenten gaan ze weer heel ver. Dat is ook het mooie aan het vak van hypotheekadviseur: je blijft je verbazen.
Jeroen Wolfsen
Zelfs als niet hypotheekadviseur blijf ik mij verbazen.
Vriendelijke groet,
Peter Verkuilen
Mijn partner heeft een pand in amsterdam voor de helft verhuurd en voor de helft bewoond door haar zelf.
De waarde zal ongeveer 1.8-2.0 milj zijn. Hypotheek € 120.000,-
Pensioeninkomen is AOW plus stabiele huurinkomsten € 35.000 en geen ander pensioen.
Zij zou een bescheiden hypotheekverhoging willen, maar tellen huurinkomen mee met de beoordeling of iemand in aanmerking komt voor een verhoging van hypotheek
Als er een lopende hypotheek is dan zijn er 2 mogelijkheden:
1. verhogen bij de bestaande bank. Je kunt geen tweede hypotheek elders sluiten.
2. oversluiten naar een nieuwe bank voor het bestaande deel en uiteraard meteen de verhoging meenemen.
Uitdaging is dit dossier is dat de bank huurinkomsten moet meenemen als inkomen en nog veel belangrijker: staat de bank überhaupt verhuur toe? Of is er sprake van een kadastraal gesplist deel dat verhuurd wordt. Dan zou de bank alleen kijken naar haar deel waar ze zelf in woont. Geen gemakkelijk verhaal. Ik zou de vraag in ieder geval niet stellen aan de bestaande bank want als die niet akkoord is met de verhuur heb je de poppen meteen aan et dansen.
Dus om antwoord te kunne geven zouden we meer moeten weten. Je mag ons altijd bellen: 085 7607610. Vraag dan even naar mij: Jeroen Wolfsen
Rente niet meer aftrekbaar in box 1.
Dat is ook niet altijd het geval. Voor een lopende hypotheek heb je namelijk tot 2031 overgangsrecht ( of langer als de hypotheek van na 2001 is). Je hebt dus nog steeds recht op hypotheekaftrek. Daarbij maakt het niet uit wat de vorm is van je huidige hypotheek. Je hoeft dus niet nu ook een aflossingsvrije hypotheek te hebben.
Na die 30 jaar ( vanaf 2001 of later) vervalt je renteaftrek in ieder geval. ook op je bestaande hypotheek.
Los daarvan zien we dat zeker senioren nog maar nauwelijks renteaftrek hebben met de huidige lage rente. Ten eerste is er een hogere WOZ waarde door stijgende huizenprijzen. Daarnaast heeft men vaak een lage hypotheek. En tot zo'n 36.000 betaald een AOW-er maar 19,2% inkomsten belasting en dan zou hij bij dat inkomen ook maar 19.2% terugkrijgen. Het gaat vaak maar een paar euro of tientjes per maand aan belastingvoordeel.
Jeroen Wolfsen
