Veel mensen denken dat een hypotheek op latere leeftijd lastig of zelfs onmogelijk is. Het tegendeel is waar. Wie de AOW-leeftijd heeft bereikt, kan in veel gevallen juist méér lenen dan iemand van dertig met hetzelfde inkomen. Bij Moneywise helpen we dagelijks senioren met het oversluiten van hun hypotheek of het financieren van een andere woning. We leggen uit hoe het zit.
Wanneer ben je voor een bank een senior?
Voor een hypotheekverstrekker is het simpel: je bent senior zodra je AOW ontvangt. De AOW-leeftijd is in 2026 en 2027 67 jaar. Vanaf 2028 wordt dat 67 jaar en 3 maanden. Zit je in de tien jaar vóór je AOW-leeftijd? Dan rekent de bank alvast met je toekomstige pensioeninkomen (daarover verderop meer).
Waarom een AOW'er meer kan lenen
Voor een bank is een gepensioneerde een aantrekkelijke klant. Het inkomen bestaat uit AOW en pensioen: dat wordt niet ontslagen, raakt niet arbeidsongeschikt en staat maandelijks vast.
Daar komt een fiscaal voordeel bij. Na de AOW-leeftijd betaal je geen AOW-premie meer. Daardoor betaal je in 2026 over de eerste € 38.883 van je inkomen 17,85% belasting, in plaats van 35,75% voor wie de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt. Je houdt netto dus meer over, en de bank mag daar bij het berekenen van je maximale hypotheek rekening mee houden.
Rekenvoorbeeld
Alex en Sandra zijn allebei 30. Alex verdient € 30.000 per jaar, Sandra € 36.000. Bij een rente van 4% kunnen zij samen ongeveer € 300.000 lenen.
Karel en Ada zijn allebei 68 en hebben precies hetzelfde inkomen, maar dan uit AOW en pensioen. Bij dezelfde rente van 4% komt hun maximale hypotheek uit op ongeveer *€ 425.000. Dat is € 125.000 meer dan het jonge stel, puur omdat ze minder belasting betalen.
Dit is geen uitzondering of een speciale regeling, maar de standaardberekening die iedere bank hanteert.
Leeftijd speelt geen rol
Na de AOW-leeftijd maakt je leeftijd verder niet uit. Of je nu 67, 74 of 83 bent: je kunt gewoon een hypotheek afsluiten. Banken hanteren geen maximumleeftijd.
Looptijd: gewoon 30 jaar
Ook de looptijd is niet anders dan bij iemand van 35. De standaardlooptijd is 30 jaar, ook als je op je 83e oversluit of voor het eerst een hypotheek afsluit. Je mag er dus van uitgaan dat je de rest van je leven in je woning kunt blijven wonen, zonder dat de bank tussentijds vraagt wanneer je gaat aflossen.
Aflossingsvrij blijft mogelijk
Een aflossingsvrije hypotheek is voor senioren vaak de aantrekkelijkste optie: lage maandlasten en geen verplichte aflossing. Daarbij gelden dezelfde regels als voor iedereen: maximaal 50% van de woningwaarde mag aflossingsvrij.
Let wel op de hypotheekrenteaftrek. Alleen een aflossingsvrije schuld die al bestond op 31 december 2012 blijft aftrekbaar. Een nieuw aflossingsvrij deel is dat niet. Voor veel senioren met een grotendeels afgeloste woning is dat geen probleem, maar het is goed om dit vooraf door te rekenen.
Oversluiten
Oversluiten is bij senioren populair. Bij de meeste banken mag je ook bij oversluiten tot 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. Typische redenen om over te sluiten:
- de rentevaste periode loopt af en je wilt de hypotheek opnieuw voor 30 jaar vastzetten;
- je wilt de overwaarde gebruiken om de woning levensloopbestendig te maken;
- je wilt een deel van de overwaarde vrij besteedbaar maken (een schenking aan de kinderen, of gewoon meer ruimte in het budget).
Zit je nog midden in een rentevaste periode met een lage rente uit 2020 of 2021? Dan is oversluiten meestal niet verstandig: je ruilt een lage rente in voor een hogere, en betaalt mogelijk ook nog boeterente. In dat geval is een tweede hypotheek of een verhoging bij de huidige bank vaak een betere route.
Bijna met pensioen? Zo kijkt de bank naar je inkomen
Ben je nog niet met pensioen maar wel binnen tien jaar AOW-gerechtigd? Dan toetst de bank je hypotheek dubbel: op je huidige inkomen én op je toekomstige inkomen uit AOW en pensioen. Je pensioenoverzicht (te vinden op mijnpensioenoverzicht.nl) speelt daarbij een grote rol. Is je pensioen lager dan je salaris, dan kan dat je maximale hypotheek beperken. Goed om te weten vóórdat je een bod uitbrengt.
Te weinig inkomen voor een ander huis? De Senioren Verhuisregeling
Soms is het pensioeninkomen te laag om volgens de standaardregels een andere woning te financieren, terwijl de nieuwe woonlasten juist lager zouden zijn dan de huidige. Voor die situatie bestaat de Senioren Verhuisregeling. De bank kijkt dan niet naar de standaard leennormen, maar naar de werkelijke lasten. Zijn die gelijk aan of lager dan wat je nu betaalt, dan is verhuizen vaak toch mogelijk. Meer hierover lees je in het artikel over de senioren verhuisregeling.
Advies op maat
Iedere situatie is anders: hoogte van het pensioen, overwaarde, bestaande hypotheek, verbouwplannen. Onze hypotheekadviseurs zijn gespecialiseerd in hypotheken voor senioren en rekenen graag met je door wat er mogelijk is. Neem contact op met een van onze adviseurs.
