Overboden worden: wat zijn je rechten als koper?

Na een lange zoektocht heb je eindelijk je droomhuis gevonden. En na spannende onderhandelingen wordt je bod geaccepteerd. Tijd om te toosten, je hebt je droomhuis gekocht! Dit is het moment waarop de makelaar aan de slag gaat met het koopcontract.

En dan gebeurt het: voordat je de kans hebt gekregen om het koopcontract te ondertekenen, trekken de verkopers zich terug vanwege een hoger bod van een andere partij. Op dat moment ben je je droomhuis weer kwijt en kan het zomaar gebeuren dat je opnieuw de onderhandelingen in moet. Als je die kans tenminste krijgt.

Kan dit zomaar? Lees hieronder wat je rechten zijn als koper van een woning, en wat je van de makelaar mag verwachten in zo'n situatie.

Je kunt overboden worden

Zolang de koopovereenkomst niet getekend is, kan iemand anders meer bieden en er inderdaad met je droomwoning vandoor gaan. Ook als de verkopende makelaar je al heeft gefeliciteerd met je nieuwe woning.

Wat zegt de wet hierover? En houdt de makelaar zich wel aan de spelregels?

Schriftelijke koopovereenkomst

De wet is duidelijk: de koop is pas gesloten als beide partijen een koopovereenkomst hebben getekend.

Een bevestiging per e-mail over de gemaakte afspraken of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst is niet voldoende. Nog belangrijker: een mondelinge overeenkomst is niet rechtsgeldig bij de aankoop van een woning. Tot het moment dat de koopovereenkomst door de verkoper en door jou is ondertekend, is de koop van je droomhuis dus niet officieel.

Mondelinge overeenkomst niet bindend

Anders dan veel mensen denken, is een mondelinge overeenkomst bij een huis dus niet bindend. En eigenlijk maar goed ook, want een mondelinge overeenkomst laat ruimte voor onduidelijkheid. In een koopovereenkomst spreek je nu eenmaal meer af dan alleen de prijs. Zo moeten er ook duidelijke afspraken worden gemaakt over de datum van overdracht en over de ontbindende voorwaarden.

De rol van de makelaar

Veel mensen hebben het nog niet door, maar die vriendelijke makelaar die het huis te koop heeft staan en de rondleiding doet, is eigenlijk de tegenpartij. Zijn doel is het huis te verkopen. Maar wel tegen een zo goed mogelijke prijs en voorwaarden voor zijn opdrachtgever: de verkoper.

Het is daarom goed om te weten hoe het spel van een huis kopen in elkaar zit en wat je kunt verwachten.

Een eigen aankoopmakelaar

Allereerst kun je erover nadenken om zelf ook een makelaar in de arm te nemen. Een aankoopmakelaar helpt je het huis tegen een zo scherp mogelijke prijs in handen te krijgen. Dat kost geld, maar de kans is groot dat een aankoopmakelaar het huis voor je kan kopen tegen een scherpere prijs dan je zelf bedingt. En zichzelf dus weer terugverdient. Hij is en blijft een professional die zich minder laat meeslepen in het spel en het huis kritischer bekijkt dan jij.

Kijk eens bij Libero Aankoopmakelaars. Zij werken op basis van no cure no pay en bieden een interessante deal aan.

De belangrijkste vragen over kopen en bieden

De meeste kopers zijn niet helemaal bekend met de regels van het spel. Daarom zetten we de belangrijkste vragen op een rij.

Ik ben een woning aan het bezichtigen. Mag de makelaar doorgaan met andere geïnteresseerden?

Ja, de makelaar mag gewoon doorgaan met andere mensen die ook geïnteresseerd zijn in dezelfde woning. Hij probeert nu eenmaal de beste deal voor de verkopers te bereiken. Hoe meer mensen de woning bekijken, hoe groter de kans dat hij een goede prijs voor de verkopers kan bedingen.

Ik heb het hoogste bod gedaan en de woning is mondeling aan mij toegezegd. Nu gaat iemand met een beter bod ermee vandoor. Dat kan toch niet?

Zolang de koopovereenkomst nog niet door koper en verkoper is getekend, kan dat helaas wel.

De makelaar zal afwegen of hij je nog een "tweede kans" biedt om een hoger bod neer te leggen. Maar daartoe is hij niet verplicht. Als de verkoper het andere bod heeft geaccepteerd, bijvoorbeeld omdat de voorwaarden beter zijn, dan kan hij de koop met die partij afronden.

Het voelt misschien allemaal niet netjes, maar zo kan het in de praktijk lopen. Je hebt pas zekerheid als het koopcontract getekend is.

Heeft de verkoper ook een wettelijke bedenktijd?

Nee. De koper heeft een wettelijke bedenktijd van drie dagen, maar die geldt niet voor de verkoper. Als het koopcontract eenmaal getekend is, kan de verkoper de koop niet meer terugdraaien.

De verkoper vraagt ineens een hogere prijs, terwijl we al aan het bieden zijn. Mag dat?

Ja. Zowel jij als koper als de verkoper is vrij om tijdens de onderhandelingen de bedragen aan te passen. Een verkoper mag de vraagprijs dus verhogen.

Ik krijg het koopcontract ter ondertekening, maar ik ben het niet eens met de termijn van de ontbindende voorwaarden.

Dan zul je daarover misschien opnieuw in onderhandeling moeten met de verkopers.

Wees altijd duidelijk in de onderhandelingen, en niet alleen over de prijs. Denk ook aan:

• de datum waarop jullie naar de notaris willen om het huis daadwerkelijk over te dragen;
• de voorwaarden waaronder je nog van de aankoop kunt afzien, bijvoorbeeld als je je hypotheek niet rond krijgt;
• een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde, om vervelende verrassingen door slecht onderhoud te voorkomen.

Bespreek dit allemaal goed en bevestig het per e-mail aan de makelaar. Zo voorkom je discussie over de voorwaarden in de koopovereenkomst.

De verkoper wil alleen verkopen zonder ontbindende voorwaarde voor de hypotheek. Moet ik dat accepteren?

Het is niet verstandig om een huis te kopen zonder financieringsvoorbehoud. Dit komt voor in een overspannen markt met veel kopers en weinig verkopers. We zien het nu vooral in de Randstad.

Gelukkig maken we het zelden mee, maar het kan voorkomen dat een bank je geen hypotheek wil verstrekken. Daar kunnen allerlei redenen voor zijn, en soms kom je daar pas laat in het proces achter. Zonder financieringsvoorbehoud zit je dan aan de koop vast en ben je 10% van de koopsom kwijt als je uiteindelijk niet koopt. En dat doet pijn: niet je droomhuis, en wel tienduizenden euro's armer.

Daar staat tegenover dat de verkoper het huis niet aan je wil verkopen als je die voorwaarde niet laat vallen. Dan zie je je droomwoning alsnog aan je neus voorbijgaan. Een lastige keuze.

Het lastige is dat een bank pas 100% zekerheid geeft over de hypotheek als ze alle stukken hebben ontvangen en beoordeeld. Daar horen ook de koopovereenkomst en een taxatierapport van de woning bij. Je zit dus in een kip-eisituatie.

We lossen dit zo goed mogelijk op door veel voorwerk te doen en alle benodigde stukken (loonstroken, arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, overzicht eigen geld, enzovoort) vooraf te beoordelen of met de bank te bespreken. Maar 100% zekerheid kunnen we pas bieden als de bank het zogenaamde finale akkoord heeft gegeven. Kopen zonder financieringsvoorbehoud blijft dus een risico.