Potverdorie, wij hadden een huis gekocht en nu biedt iemand meer!

Na een lange zoektocht heb je eindelijk je droomhuis gevonden. En na spannende onderhandelingen wordt uiteindelijk je bod geaccepteerd. Tijd om te toosten, je hebt je droomhuis gekocht! Dit is het moment dat de makelaar voor jullie aan de slag gaat met het koopcontract. En dan gebeurt het: voor je de kans hebt gekregen om het koopcontract te ondertekenen, trekken de verkopers zich terug vanwege een hoger bod van een andere partij. Op dat moment ben je je droomhuis weer kwijt, en kan het zo maar gebeuren dat je opnieuw de onderhandelingen in moet. Als je tenminste die kans krijgt. Kan dit zomaar?

Lees hieronder wat je rechten zijn als koper van een nieuwe woning, en wat je van de makelaar mag verwachten in een dergelijke situatie.

Je kan overboden worden
Zolang de koopovereenkomst niet getekend is, kan iemand anders meer bieden en er inderdaad met je droomwoning van door gaan. Ook als de verkopende makelaar je al heeft gefeliciteerd met je nieuwe woning.
Wat zegt de wet hierover? En houdt de makelaar zich wel aan de spelregels?

Schriftelijke koopovereenkomst
De wet is duidelijk: De koop is pas gesloten als er door beide partijen een koopovereenkomst is getekend.
Een bevestiging per email over de gemaakte afspraken of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst is niet voldoende. Nog belangrijker: een mondelinge overeenkomst is niet rechtsgeldig bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit houdt in dat tot het moment dat de koopovereenkomst door de verkoper en door jezelf is ondertekent, je nog niet officieel kan zeggen dat de koop van je droomhuis officieel is.

Mondeling overeenkomst niet bindend
Anders dan dat veel mensen denken is het bij een huis dus niet zo dat mondelinge overeenkomst bindend is. En eigenlijk maar goed ook want een mondelinge overeenkomst laat ruimte voor onduidelijkheid. In een koopovereenkomst spreek je nu eenmaal meer af dan alleen de prijs waarvoor de woning verkocht gaat worden. Zo moeten er ook duidelijke afspraken worden gemaakt over de datum waarop het huis verkocht wordt en ontbindende voorwaarden.

De rol van de makelaar
Veel mensen hebben het nog niet door maar die vriendelijke makelaar waar het huis te koop staat en die de rondleiding doet, is eigenlijk de tegenpartij. Zijn doel is het huis te verkopen. Maar wel tegen een zo goed mogelijke prijs en voorwaarden voor zijn opdrachtgever, de verkoper!

Het is daarom goed te weten, hoe het spel van een huis kopen in elkaar zit en wat je kunt verwachten.

Een eigen aankoopmakelaar
Allereerst kun je er natuurlijk over nadenken om zelf ook een makelaar in de arm te nemen. Een aankoopmakelaar die je helpt het huis tegen een zo scherp mogelijk prijs in handen te krijgen. Dat kost geld maar de kans is groot dat een aankoopmakelaar het huis voor je kan kopen tegen een scherpere prijs dan je zelf bedingt. En dus zichzelf weer terugverdient. Hij is en blijft een professional die zich minder mee laat slepen in het spel en het huis wat kritischer kan bekijken dan jij.

Kijk eens bij Libero Aankoopmakelaars, die werken op basis van no cure no pay. Die bieden een interessante deal aan.

De belangrijkste vragen over het kopen en bieden.
De meeste kopers zijn niet helemaal bekend met de regels van het spel en daarom noemen we de belangrijkste vragen die mensen hebben maar eens op:

Ik ben een woning aan het bezichtigen. Mag de makelaar doorgaan met andere geïnteresseerden?
Ja, de makelaar mag gewoon doorgaan met andere mensen die ook geïnteresseerd zijn in dezelfde woning. Hij probeert nu eenmaal de beste deal voor de verkopers te bereiken. Hoe meer mensen de woning bekijken hoe groter de kans er is dat hij een goede prijs voor de verkopers kan bedingen.

Ik heb het hoogste bod gedaan en de woning is verkocht aan mij. Dat is mij mondeling toegezegd. Nu gaat er iemand met een beter bod er mee vandoor. Dat kan toch niet?
Zolang de koopovereenkomst nog niet door de koper en verkoper is getekend kan dat helaas wel.
De makelaar zal afwegen of hij je nog een ‘tweede kans’ biedt om een hoger bod neer te leggen. Maar dat is hij niet verplicht. Als de koper het andere bod heeft geaccepteerd omdat bijvoorbeeld de voorwaarden beter zijn, dan kan hij de koop met die persoon afronden.

Het voelt misschien allemaal niet netjes maar dit is hoe het in de praktijk kan lopen. Je hebt pas zekerheid als het koopcontract getekend is.

Heeft de verkoper ook een wettelijke bedenktijd?
Nee, de koper heeft een wettelijke bedenktijd van 3 dagen maar dat geldt niet voor de verkoper. Als het koopcontract eenmaal getekend is, kan hij de koop niet meer terugdraaien.

De verkoper vraagt ineens een hogere verkoopprijs, terwijl we al aan het bieden zijn. Is dat mogelijk?
Ja, zowel jij als koper maar ook de verkoper is vrij om tijdens de onderhandelingen de bedragen aan te passen. En dus mag een verkoper de vraagprijs verhogen.

Ik krijg het koopcontract ter ondertekening maar ik ben het niet eens met de termijn van de ontbindende voorwaarden.
Dan zul je daarover misschien weer in onderhandeling moeten met de verkopers. Wees altijd duidelijk in de onderhandelingen. En niet alleen over de prijs maar ook over andere zaken. Zoals de datum waarop jullie naar de notaris willen om het huis echt te kopen. Maar ook de voorwaarden waarop je nog kan afzien van de aankoop. Dat wil je in waarschijnlijk helemaal niet maar als je bijvoorbeeld je hypotheek niet rond kan krijgen is dat wel heel belangrijk. Een andere ontbindende voorwaarde is dat je een bouwkundige keuring wil laten doen om vervelende verrassingen te voorkomen door slecht onderhoud. Dat moet je allemaal goed bespreken en als je verstandig bent per mail aan de makelaar bevestigen. Op die manier voorkom je een discussie over de voorwaarden in de koopovereenkomst.

De verkoper wil alleen verkopen zonder ontbindende voorwaarde voor een hypotheek. Moet ik dat doen?
Het is niet verstandig om een huis te kopen zonder ontbindende voorwaarde voor het krijgen van een hypotheek. Dit komt voor als het een overspannen markt is waar veel kopers zijn en maar weinig verkopers. We zien het nu vooral in de randstad.
We maken het gelukkig zelden mee maar het kan voorkomen dat banken je geen hypotheek willen verstrekken. Daar kunnen allerlei redenen voor zijn. En soms kon je daar pas laat in het proces achter. Zonder die clausule zit je dan aan de koop vast en ben je 10% van de koopsom kwijt als je uiteindelijk niet koopt. En dat doet pijn, niet je droomhuis en wel tienduizenden euro’s armer!
Daar staat tegenover dat de verkoper het huis niet aan je wil verkopen als je die voorwaarde niet wil laten vallen. En dan zie je je droomwoning ook aan je neus voorbijgaan. Een lastige keuze.

Het lastige aan dit verhaal is dat een bank pas 100% zekerheid zal geven over het willen verstrekken van een hypotheek als ze alle stukken hebben ontvangen en beoordeeld. En daar hoort ook de koopovereenkomst en een taxatierapport van de woning bij. Dus je zit in een soort kip-ei situatie.

We kunnen dit probleem zo goed mogelijk oplossen door al heel veel voorwerk te doen en alle benodigde stukken (loonstroken, arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, eigen geld overzichten etc.) voortijdig te beoordelen of te bespreken met de bank. Maar 100% zekerheid kunnen we pas bieden als de bank het zogenaamde finale akkoord heeft gegeven. Kopen zonder ontbindende voorwaarde van financiering is dus gewoon een risico.