Moneywise.nl » Weblog » Hypotheken » Potverdorie, wij hadden een huis gekocht en nu biedt iemand meer!

Potverdorie, wij hadden een huis gekocht en nu biedt iemand meer!

maandag 26 juni 2017 om 20:29:49 Jeroen Wolfsen 15 reacties
boos (002)Na een lange zoektocht heb je eindelijk je droomhuis gevonden. En na spannende onderhandelingen wordt uiteindelijk je bod geaccepteerd. Tijd om te toosten, je hebt je droomhuis gekocht! Dit is het moment dat de makelaar voor jullie aan de slag gaat met het koopcontract. En dan gebeurt het: voor je de kans hebt gekregen om het koopcontract te ondertekenen, trekken de verkopers zich terug vanwege een hoger bod van een andere partij. Op dat moment ben je je droomhuis weer kwijt, en kan het zo maar gebeuren dat je opnieuw de onderhandelingen in moet. Als je tenminste die kans krijgt. Kan dit zomaar?

Lees hieronder wat je rechten zijn als koper van een nieuwe woning, en wat je van de makelaar mag verwachten in een dergelijke situatie.

Je kan overboden worden
Zolang de koopovereenkomst niet getekend is, kan iemand anders meer bieden en er inderdaad met je droomwoning van door gaan. Ook als de verkopende makelaar je al heeft gefeliciteerd met je nieuwe woning.
Wat zegt de wet hierover? En houdt de makelaar zich wel aan de spelregels?

Schriftelijke koopovereenkomst
De wet is duidelijk: De koop is pas gesloten als er door beide partijen een koopovereenkomst is getekend.
Een bevestiging per email over de gemaakte afspraken of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst is niet voldoende. Nog belangrijker: een mondelinge overeenkomst is niet rechtsgeldig bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit houdt in dat tot het moment dat de koopovereenkomst door de verkoper en door jezelf is ondertekent, je nog niet officieel kan zeggen dat de koop van je droomhuis officieel is.

Mondeling overeenkomst niet bindend
Anders dan dat veel mensen denken is het bij een huis dus niet zo dat mondelinge overeenkomst bindend is. En eigenlijk maar goed ook want een mondelinge overeenkomst laat ruimte voor onduidelijkheid. In een koopovereenkomst spreek je nu eenmaal meer af dan alleen de prijs waarvoor de woning verkocht gaat worden. Zo moeten er ook duidelijke afspraken worden gemaakt over de datum waarop het huis verkocht wordt en ontbindende voorwaarden.

De rol van de makelaar
Veel mensen hebben het nog niet door maar die vriendelijke makelaar waar het huis te koop staat en die de rondleiding doet, is eigenlijk de tegenpartij. Zijn doel is het huis te verkopen. Maar wel tegen een zo goed mogelijke prijs en voorwaarden voor zijn opdrachtgever, de verkoper!

Het is daarom goed te weten, hoe het spel van een huis kopen in elkaar zit en wat je kunt verwachten.

Een eigen aankoopmakelaar
Allereerst kun je er natuurlijk over nadenken om zelf ook een makelaar in de arm te nemen. Een aankoopmakelaar die je helpt het huis tegen een zo scherp mogelijk prijs in handen te krijgen. Dat kost geld maar de kans is groot dat een aankoopmakelaar het huis voor je kan kopen tegen een scherpere prijs dan je zelf bedingt. En dus zichzelf weer terugverdient. Hij is en blijft een professional die zich minder mee laat slepen in het spel en het huis wat kritischer kan bekijken dan jij.

Kijk eens bij Libero Aankoopmakelaars, die werken op basis van no cure no pay. Die bieden een interessante deal aan.

De belangrijkste vragen over het kopen en bieden.
De meeste kopers zijn niet helemaal bekend met de regels van het spel en daarom noemen we de belangrijkste vragen die mensen hebben maar eens op:

Ik ben een woning aan het bezichtigen. Mag de makelaar doorgaan met andere geïnteresseerden?
Ja, de makelaar mag gewoon doorgaan met andere mensen die ook geïnteresseerd zijn in dezelfde woning. Hij probeert nu eenmaal de beste deal voor de verkopers te bereiken. Hoe meer mensen de woning bekijken hoe groter de kans er is dat hij een goede prijs voor de verkopers kan bedingen.

Ik heb het hoogste bod gedaan en de woning is verkocht aan mij. Dat is mij mondeling toegezegd. Nu gaat er iemand met een beter bod er mee vandoor. Dat kan toch niet?
Zolang de koopovereenkomst nog niet door de koper en verkoper is getekend kan dat helaas wel.
De makelaar zal afwegen of hij je nog een ‘tweede kans’ biedt om een hoger bod neer te leggen. Maar dat is hij niet verplicht. Als de koper het andere bod heeft geaccepteerd omdat bijvoorbeeld de voorwaarden beter zijn, dan kan hij de koop met die persoon afronden.

Het voelt misschien allemaal niet netjes maar dit is hoe het in de praktijk kan lopen. Je hebt pas zekerheid als het koopcontract getekend is.

Heeft de verkoper ook een wettelijke bedenktijd?
Nee, de koper heeft een wettelijke bedenktijd van 3 dagen maar dat geldt niet voor de verkoper. Als het koopcontract eenmaal getekend is, kan hij de koop niet meer terugdraaien.

De verkoper vraagt ineens een hogere verkoopprijs, terwijl we al aan het bieden zijn. Is dat mogelijk?
Ja, zowel jij als koper maar ook de verkoper is vrij om tijdens de onderhandelingen de bedragen aan te passen. En dus mag een verkoper de vraagprijs verhogen.

Ik krijg het koopcontract ter ondertekening maar ik ben het niet eens met de termijn van de ontbindende voorwaarden.
Dan zul je daarover misschien weer in onderhandeling moeten met de verkopers. Wees altijd duidelijk in de onderhandelingen. En niet alleen over de prijs maar ook over andere zaken. Zoals de datum waarop jullie naar de notaris willen om het huis echt te kopen. Maar ook de voorwaarden waarop je nog kan afzien van de aankoop. Dat wil je in waarschijnlijk helemaal niet maar als je bijvoorbeeld je hypotheek niet rond kan krijgen is dat wel heel belangrijk. Een andere ontbindende voorwaarde is dat je een bouwkundige keuring wil laten doen om vervelende verrassingen te voorkomen door slecht onderhoud. Dat moet je allemaal goed bespreken en als je verstandig bent per mail aan de makelaar bevestigen. Op die manier voorkom je een discussie over de voorwaarden in de koopovereenkomst.

De verkoper wil alleen verkopen zonder ontbindende voorwaarde voor een hypotheek. Moet ik dat doen?
Het is niet verstandig om een huis te kopen zonder ontbindende voorwaarde voor het krijgen van een hypotheek. Dit komt voor als het een overspannen markt is waar veel kopers zijn en maar weinig verkopers. We zien het nu vooral in de randstad.
We maken het gelukkig zelden mee maar het kan voorkomen dat banken je geen hypotheek willen verstrekken. Daar kunnen allerlei redenen voor zijn. En soms kon je daar pas laat in het proces achter. Zonder die clausule zit je dan aan de koop vast en ben je 10% van de koopsom kwijt als je uiteindelijk niet koopt. En dat doet pijn, niet je droomhuis en wel tienduizenden euro’s armer!
Daar staat tegenover dat de verkoper het huis niet aan je wil verkopen als je die voorwaarde niet wil laten vallen. En dan zie je je droomwoning ook aan je neus voorbijgaan. Een lastige keuze.

Het lastige aan dit verhaal is dat een bank pas 100% zekerheid zal geven over het willen verstrekken van een hypotheek als ze alle stukken hebben ontvangen en beoordeeld. En daar hoort ook de koopovereenkomst en een taxatierapport van de woning bij. Dus je zit in een soort kip-ei situatie.

We kunnen dit probleem zo goed mogelijk oplossen door al heel veel voorwerk te doen en alle benodigde stukken (loonstroken, arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, eigen geld overzichten etc.) voortijdig te beoordelen of te bespreken met de bank. Maar 100% zekerheid kunnen we pas bieden als de bank het zogenaamde finale akkoord heeft gegeven. Kopen zonder ontbindende voorwaarde van financiering is dus gewoon een risico.
Jeroen Wolfsen

Jeroen is FFP-er en weet alles van verzekeringen en financiele producten. Hij houdt je op de hoogte van hypotheken.

Heb je een vraag?
Bel hem of zijn collega's op 085-760 7600

Reageer op, of stel een vraag over, dit bericht

Jaap

28 juni 2017 9:51:22

Ons is hetzelfde overkomen. Na de eerste teleurstelling te boven te zijn hebben we een veel mooier huis gevonden. Soms moet het zo zijn.

reageer op Jaap

Lilian

24 januari 2019 22:06:09

Vraag als je je huis heb verkocht met verlopig koopcontract,zonder ontbindingkosten.hoe vaak mag de koper dan verlenging aanvragen???het is nu al de vierde keer dat ze zonder kosten het willen verlengen.mvg lilian

reageer op Lilian

Jeroen Wolfsen
Productexpert
Tel: 085-760 7600

25 januari 2019 9:14:16

Lilian,
Dat is een goede vraag. Ik begrijp dat jullie geen standaard NVM koopcontract hebben waarin is opgenomen dat je op een afgesproken dag passeert bij de notaris en dat er sprake is van 10% boete als de koper niet op komt dagen? Ik weet niet hoe jullie contract er uit ziet maar eindeloos verlengen houdt natuurlijk een keer op. Ik neem aan dat er een datum is genoemd in het contract waarop men zou kopen en ik zou de kopers daar nu gewoon aan houden. Als ze dat niet willen dan zien ze maar van de koop af en verkoop je het aan iemand anders. Het klinkt gemakkelijk zoals ik het nu zeg, het zal waarschijnlijk meer voeten in de aarde hebben maar het is niet reëel dat een koper pas hoeft te kopen op het moment dat het hem het beste uitkomt.
Succes,
Jeroen Wolfsen

reageer op Jeroen Wolfsen

Diana

15 februari 2019 18:52:52

Hoe zit het als de verkopende partij een BV is? De BV heeft het huis in eigendom en wil het verkopen aan "ons particulieren". Is dan ook de schriftelijke koopovereenkomst pas bindend? Of is dan de mondelinge overeenkomst al bindend?

reageer op Diana

Jeroen Wolfsen
Productexpert
Tel: 085-760 7600

16 februari 2019 7:29:09

Diana, Ik ben geen jurist maar ik ben geneigd om te zeggen dat ook hier de schriftelijke overeenkomst pas bindend is. Vraag het na als je het 100% zeker wilt weten.
Jeroen Wolfsen

reageer op Jeroen Wolfsen

Tiny Tempelman

15 april 2019 20:04:56

Wij hebben een appartement gevonden en een bod gedaan wat geaccepteerd is toen een koopcontract samen getekend en kregen ruim de tijd ons huis te verkopen en net dat ons huis vekocht zou worden binnen 8 weken kwam de makelaar zeggen dat er overboden en dat het appartement verkocht was ..dus wij geen plek om ergens te wonen appartementen zijn hier moeilijk te krijgen .en heb nu mn huis uit de verkoop gehaald .kan de makelaar dit zomaar doen .

reageer op Tiny Tempelman

Jeroen Wolfsen
Productexpert
Tel: 085-760 7600

16 april 2019 16:11:13

Beste Tiny,

Als het verhaal is gegaan zoals zou dit niet moeten kunnen. Als het koopcontract getekend is getekend door beide partijen dan kan de verkoper niet meer zomaar dit intrekken. Tenzij er een clausule in de koopovereenkomst stond die deze mogelijkheid biedt, maar dat blijkt niet uit je verhaal.

Op deze manier overtreedt men de wet en daar zou ik zeker geen genoegen mee nemen! Mijn advies: loop eens bij een jurist naar binnen.


Succes!

Jeroen Wolfsen

reageer op Jeroen Wolfsen

N.

2 mei 2019 15:11:50

Het huis is zonder reden van opgaaf uit de verkoop gehaald. We waren met elkaar overeengekomen omtrent de prijs dat is ook vastgelegd in een verkoopcontract. Nog niet getekend. Ivm inschakelen bouwkundig adviseur en daaruit bleek dat er een verrotte kwaaitaalvloer in zat. Kwaaitaalvloer expert ingehuurd. Totale kosten 800 euro kunnen we deze kosten vooralsnog verhalen bij de verkoper? Volgens welk artikel? Alvast dank.

reageer op N.

Jeroen Wolfsen
Productexpert
Tel: 085-760 7600

2 mei 2019 16:07:11

Beste N,
Bij jullie vraag komt mijn NVM makelaarsdiploma dat ik heel lang geleden heb gehaald toch weer een keer van pas. Juridich gezien mag de verkopere dit doen. Netjes is het niet en redelijk zou zijn als men je op één of andere manier tegemoet zou komen in de kosten. Maar de praktijk leert dat verkopers dat helaas niet snel doen. Andersom liep de verkoper het risico dat jullie van de koop af zouden zien als de kosten voor herstel te hoog zouden zijn en je er niet uit zou komen met de verkoper.
Wel heeft de verkoper nu een probleem. Er is een verborgen gebrek aangetoond. Vanaf nu kan hij niet meer verkopen zonder dit gebrek te melden. Als hij toch wil verkopen kan het rapport voor hem waarde hebben omdat daarin staat wat het probleem is en wat het kost om te verhelpen.
Jeroen Wolfsen

reageer op Jeroen Wolfsen

Gerda

28 mei 2019 12:20:24

Wat kan ik als verkoper als ontbindende voorwaarden in een verkoop/koop contract laten zetten. We gaan binnenkort met de kopers het voorlopig koopcontract tekenen, maar ik wil in het koopcontract laten zetten dat wij "het recht hebben om de koop overeenkomst te ontbinden als het ons voor....datum...niet gelukt is de nieuwe woning onvoorwaardelijk aan te kopen" Is hier een soort van veiligheid in te bouwen..

reageer op Gerda

Jeroen Wolfsen
Productexpert
Tel: 085-760 7600

13 juni 2019 15:09:34

Beste Gerda,
Je kunt al verkoper een clausule opnemen waarmee je vastlegt dat de verkoop van jullie huis niet doorgaat als je voor een bepaalde datum zelf een ander huis te kopen. Je moet dat natuurlijk wel vooraf bespreken met de kopers van jullie huis. Want het is voor hun ook een belangrijk onderdeel van de overeenkomst.
Je makelaar kan je helpen met deze clausule.
Jereon Wolfsen

reageer op Jeroen Wolfsen

Johanes

22 juli 2019 15:12:35

Hallo
Ik had een afspraak gemaakt met de makelaar om een appartement te bezichtigen (deze stond niet eens 2 weken te koop), nu krijg ik 2 dagen later een mail dat mijn afspraak werd geannuleerd omdat het appartement werd verkocht. Kan, mag dit?
Met vriendelijke groeten

reageer op Johanes

Jeroen Wolfsen
Productexpert
Tel: 085-760 7600

22 juli 2019 15:38:49

Johanes,
Jazeker mag dat en het gebeurt iedere dag dat een huis voor de neus van mensen die ook interesse hebben verkocht wordt. Het is in sommige plaatsen echt ' wie het eerst komt ( en meer biedt dan de vraagprijs) die het eerst maalt'. En dat is best wel eens lastig als je op zoek bent naar een huis. Het kan helpen als je zelf een aankoopmakelaar inschakelt. Je wordt dan sneller serieus genomen. We hebben goed ervaringen met Libero aankoopmakelaars
Jeroen

reageer op Jeroen Wolfsen

Silvia

17 augustus 2019 9:55:21

Ik heb een vraag, onze verlopig koopcontract is getekend en over 2 weken zouden we de sleutel krijgen en nu belde de aankoopmakelaar en vertelde ons dat de koop misschien niet doorgaat want t taxatierapport was hoger dan de verkoopprijs. Wat moeten we nou zijn we dakloos over een paar weken? Want ons huis is verkocht.

reageer op Silvia

Jeroen Wolfsen
Productexpert
Tel: 085-760 7600

19 augustus 2019 20:10:28

Beste Sivia,
Ik heb je direct persoonlijk gemaild over deze zaak omdat het voor jullie zeer belangrijk was.
Jeroen wolfsen

reageer op Jeroen Wolfsen
Plaats een reactie
Wat is je naam?
Wat is je email adres?
Jouw reactie
Reactie plaatsen
logo Moneywise.nl
bel ons met al je vragen 085-760 7600
volg ons