Goed nieuws voor ondernemers die een hypotheek willen aanvragen maar hun winst en omzet in 2020 zagen verdampen door de cornacrisis. Ondernemers die de de komende jaren een huis willen kopen kunnen rekenen op coulance bij het beoordelen van hun hypotheek aanvraag.
Als je als ondernemer een hypotheek wil afsluiten, kijken banken in de meeste gevallen naar de jaarcijfers over de afgelopen 3 jaren. Het gemiddelde over die 3 jaar is het inkomen dat bepalend is voor de hoogte van je hypotheek. Een ondernemer die in 2020 veel minder winst heeft kunnen draaien ziet door corona de komende jaren de mogelijkheid op een hypotheek hierdoor veel kleiner worden. Geldverstrekkers hebben nu in overleg met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de overheid toegezegd dat die slechte periode buiten beschouwing kan blijven als het om een tijdelijke dip gaat. Men zal het ondernemersinkomen gaan baseren op een periode voor en na de coronacrisis.
Coulanceregeling tot NHG grens van 310.000 De regeling gaat in per 1 augustus en geldt in eerste instantie alleen voor hypotheken die onder NHG vallen. Dat betekent dat de aankoopprijs voor de nieuwe woning niet hoger mag zijn dan € 310.000. De komende tijd moet duidelijk gaan worden of banken ook deze maatregel in gaan voeren voor hypotheken boven de NHG grens.
Hoe wordt het ondernemersinkomen bepaald
Veel banken gaan uit van het gemiddelde over de afgelopen 3 jaar. En daarbij geldt nog een tweede regel en dat is dat het gemiddelde inkomen nooit hoger mag zijn dan het laatste jaar. Dat de omzetdaling door corona flinke gevolgen kan hebben voor de leencapaciteit van een ondernemer blijkt dan uit dit voorbeeld.
Stel een ondernemer is van plan in 2021 een huis te kopen. Zijn inkomen wordt dan bepaald over de winst in 2018, 2019 en 2020. Steld dat hij in 2018 € 80.000 winst had en in 2019 € 90.000. Voor 2020 had in normale omstandigheden ook weer € 90.000 winst gemaakt. Zijn gemiddelde inkomen zou dan € 86.667 zijn geweest. Met dit inkomen zou hij een maximale hypotheek kunnen krijgen van ongeveer € 450.000.
Maar door de coronacrisis is de winst in 2020 flink gedaald. Gelukkig maar tijdelijk. De winst is in 2020 gedaald naar € 60.000. Volgens de standaardmethode zou zijn inkomen dan gemiddeld op € 76.667 uitkomen. En als de bank vasthoudt aan de regel dat het gemiddelde inkomen niet hoger mag zijn dan het laatste jaar, zou men zelfs met slechts € 60.000 als ondernemersinkomen rekenen. De maximale hypotheek zou dan nog maar € 284.000 zijn. Door de winstdaling tijdens de corona crises kan deze ondernemer bijna € 170.000 minder hypotheek krijgen. Het gewenste nieuw huis zit er dan waarschijnlijk niet meer in.
Maatwerk Met de nieuwe afspraken ontstaat er weer ruimte om de situatie van de ondernemer te beoordelen zonder de winstdaling door corona. De omzet en winst moet dan wel weer terug zijn op het oude nivo en stabiel blijven. En dan nog is het in alle gevallen maatwerk. De komende tijd zullen we dus met banken in gesprek blijven om ondernemers zo goed mogelijk te adviseren bij het afsluiten van hun hypotheek. Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn als ondernemer? Neem dan contact op met één van onze hypotheekexperts.
6 reacties
Ik ben ondernemer sinds 2009. Ik heb best goede jaren gedraaid, en ik ging op den duur met 6 man personeel aan het werk. Tot ik van de staat de opdracht kreeg 6 vakken op hbo te halen. Dat met personeel uitval werd me haast te veel.. maar de hbo vakken zijn behaald en ben ook weer als zzper aan het werk. Omdat ik met personeel haast of zelfs verlies draaide.
Nu is 2018 in de min
Nu is 2019 € 36.000 winst
En 2020 is bijna klaar.. en naar schatting komen we in 2020 uit op een omzet van 80000
Kunt u me aub helpen iets op papier te krijgen we dit gaan redden? Morgen is mijn deadline al en stuurt mijn ex een brief aan de rechter via haar advocaat om het huis waar ik nu inzit te verkopen..?
Wat een vervelende situatie.
We kunne helaas op geen enkele manier voorkomen dat je ex een brief verstuurd om het huis te verkopen. Ik neem aan dat het huis op jullie beider namen staat. IS het je niet gelukt op de hypotheek over te sluiten op alleen jouw naam? En dus je ex uit te kopen? Heb je hier door een goede hypotheekadviseur naar laten kijken?
Het zal ook lastig zijn met deze cijfers. Maar dat hangt ook af van de hoogte van de hypotheek en we de waarde van de woning.
Jeroen Wolfsen
Dat is op beiden namen gekocht.
De benodigde hypotheek is +/- € 250.000
Waarde woning zal over de 4 gaan.
Maar ik kan niet om het toetsinkomen heen,
en het toets inkomen is laag door het verlies jaar 2018.
Ook al heb ik nu 2.5 k netto in de maand op papier voor onbepaalde tijd. Keuren ze alsnog mijn aanvraag af.
Groeten
Ik kan aan de hand van je reactie natuurlijk niet zien hoe het paatje er precies uitziet. Een verlies jaar kan zeker flinke invloed hebben op je mogelijkheden. Maar het lijkt er op dat je nu een vaste baan hebt. Dan kan er nog een bedrijf zijn met slechte cijfers maar dan wordt het natuurlijk toch een ander verhaal. Er zijn banken die werken volgens strikte standaard regels en er zijn banken die kijken wat verder dan hun neus lang is. daar vaalt een dergelijke verhaal aan voor te leggen. We zouden er nog een keer naar kunnekijken als je dat wil. Bel ons dan op 87607610
Jeroen Wolfsen
Dank voor uw reactie.
Nee ik heb geen vaste baan, maar dit wat ik vermeld heb is dat ik vaste vervoersovereenkomsten bezit ondertekend en wel. Dat ik dus dat minimaal netto overhoud.
Ik zal u straks wel even bellen op het doorgegeven nummer.
Ik vond het een interessant artikel om te lezen. Ik vermoed dat veel mensen met hetzelfde idee zitten als ze wel een hypotheek kunnen aanvragen door de corona dip. Mijn zoon is een zzper en behoort tot die groep mensen. Jouw artikel zit vol informatie die hem kunnen helpen. Dank je voor het delen.
