Nu een huis kopen of wachten op lagere woningprijzen?

De woningmarkt staat er compleet anders voor dan een jaar geleden. De rente voor een hypotheek was vele procenten lager en de woning prijzen stegen maar door. Als je niet flink hoger bood dan de vraagprijs, kon je het wel vergeten. Maar als je op dit moment een huis wil kopen, wat is dan wijsheid? Kopen of wachten? Ik leg je in dit artikel uit hoe je hier naar kunt kijken en hoe je de juiste beslissing kunt nemen.

De woningprijzen dalen. Maar hoeveel?

Een ding is zeker, de woningprijzen zullen dalen. Dat is in veel gebieden al gaande en zal voorlopig zo blijven. Maar tegelijkertijd is er nog steeds een tekort aan woningen. En daardoor zal de daling waarschijnlijk meevallen. Ik vind het moeilijk om voorspellingen te doen. Daar hebben andere mensen voor geleerd. En we weten uit ervaring, ook die hebben het vaak verkeerd. Daarom geef ik liever voorbeelden om duidelijk te maken waar je over na moet denken of je nu of straks een huis wil kopen.

Starten op de woningmarkt? Wachten met kopen lijkt verstandig. Maar...

De markt voor starters is beter dan een jaar geleden. Het is in ieder geval zo dat er meer woningen te koop staan. Ook is het overbieden om een huis te krijgen een stuk minder geworden en in veel gevallen zelfs verdwenen. Er kan weer onderhandelt worden over de prijs en zelfs gekocht worden onder de vraagprijs. Met andere woorden: Het lijkt er op dat wachten met kopen verstandig is, want misschien dalen de prijzen nog wel verder. Aan de andere kant, de hypotheekrente is wel gestegen. En flink ook. In december 2021 was de hypotheekrente voor een hypotheek met NHG voor 10 jaar vast nog 0,9%. Eind oktober 2022 is de rente voor 10 jaar NHG gestegen naar 4,35%. En dat merk je ook als je een huis wil kopen.

Wat scheelt het als een huis € 20.000 goedkoper is?

Stel dat een huis in december 2021 nog € 350.000 kostte en dat je dat huis nu kunt kopen voor € 330.000. Wat betekent dit voor je maandlasten? Je ziet dat je bij een koopprijs van € 350.000 en een rente van 0,9% na 5 jaar net zoveel hypotheek over hebt als bij een koopprijs van € 330.000. Maar ondanks de lagere koopprijs van € 330.000 heb je wel een hogere maandlast. De bruto maandlast stijgt van € 1.110 naar €1.645. De netto maanlast stijgt minder snel, van € 1.055 naar € 1.185. Maar dat is toch iedere maand € 130 meer. En ondanks de hogere koopprijs van € 350.000 heb je door de lage rente van 0,9% na 5 jaar toch meer afgelost. Je hebt dan nog maar een schuld van € 298.025, terwijl je met een koopprijs van € 330.000 nog een schuld van € 300.178 over hebt. Dat komt omdat je minder per maand aflost.

Lage rente levert meer voordeel op dan een lage koopprijs

Uit dit voordeel blijkt dat een lage rente meer voordeel oplevert dan een lagere koopprijs. Maar de rente is natuurlijk in korte tijd extreem hard gestegen. En de woningprijzen zijn nog maar nauwelijks gedaald. Wachten op lagere prijzen lijkt verstandig, maar alleen als de rente niet meer zo extreem stijgt als afgelopen jaar. En dat zal waarschijnlijk niet gebeuren. De rente zal zeker nog wel stijgen maar laten we hopen dat het niet met zulke grote stappen gaat als afgelopen jaar.

Huren kost ook geld

Wachten op lagere prijzen kan interessant zijn. Maar als je nu voor veel geld huurt, is dat ook iets om rekening mee te houden. Als je nu een huur betaalt van € 1.400 per maand dan is dat iedere maand weggegooid geld. Als je het zelfde bedrag betaalt voor een hypotheek zit er in ieder geval iedere maand nog een paar honderd euro aan aflossing in.

En wat moet je doen als doorstromer? Eerst verkopen en dan pas kopen?

Als je in het verleden een huis hebt gekocht en je wilt nu een ander huis kopen, wat is dan verstandig? Laten we eens kijken naar het volgende voorbeeld. Stel je hebt een een paar jaar geleden een huis hebt gekocht voor € 350.000. De woning van je buren is precies hetzelfde en is in januari verkocht voor € 500.000. Dat was een leuke gedachte: een overwaarde van € 150.000. Stel dat je in januari zelf ook nadacht over een ander huis. Je hebt een mooi huis gezien dat toen € 600.000 koste. In januari vond je dat teveel maar nu je in de krant leest dat de huizenprijzen zakken kan het misschien toch interessant worden. De vraag is nu met hoeveel procent zakt de duurdere woning in prijs. En zakt je eigen huis ook in waarde? Als beide woningen 10% goedkoper worden, is het nieuwe huis € 60.000 goedkoper. Maar je eigen huis levert ook € 50.000 minder op. In principe ga je er dan nog steeds op vooruit. De werkelijkheid valt natuurlijk lastig te voorspellen. Maar in alle gevallen lijkt het nu verstandig te zijn om eerst je eigen huis te verkopen en dan pas een nieuw huis te kopen. Want stel dat je wel het nieuwe huis koopt en je raakt je eigen huis niet kwijt. Of het lukt je niet om deze te verkopen tegen het bedrag dat je in je hoofd had. Dan loop je wel een financieel risico. En dat zien we nu soms ook al gebeuren.

Overbruggingshypotheek steeds lager

Mensen die een nieuwe huis kopen en daarvoor de overwaarde van hun huidige woning nodig hebben, kunnen die overwaarde lenen met een overbruggingshypotheek. Maar wat als je oude huis minder oplevert? Dan kan het zijn dat je die opgenomen overbruggingshypotheek niet helemaal af kan lossen. Dus dan heb je een probleem. Je komt geld te kort. Dus daarom doe je er verstandig aan om niet te veel uit te gaan van die overwaarde en niet de maximale overbruggingshypotheek op te nemen. Banken zijn ook voorzichtiger geworden. Steeds meer banken verlagen het bedrag dat je aan overbruggingshypotheek kunt lenen. Vorig jaar was het bij een aantal banken nog mogelijk om 100% van de verwachte overwaarde van je woning te lenen als overbruggingshypotheek. Nu zijn er steeds meer banken die de maximale overbruggingshypotheek hebben verlaagd naar 90% van de verwachte overwaarde. Mijn advies is het zelfde: neem een ruime marge en ga er niet meer klakkeloos van uit dat je de hoofdprijs voor je oude woning kunt krijgen.