Zoals alle huiseigenaren, kreeg ik mijn WOZ-aanslag binnen. Mijn eerste gedachte was:
wauw, dat is een mooie stijging.
Mijn woning was in één jaar tijd flink meer waard geworden. Dat voelt goed.
Maar bijna direct daarna kwam de volgende gedachte:
"Ik heb geen directe verkoopplannen" en toen begon het een beetje te knagen.
Als ik niet verkoop, is een hogere WOZ dan eigenlijk wel zo gunstig?
Eerst begrijpen waar die WOZ-waarde vandaan komt
Ik logde in op de website van mijn gemeente en downloadde het taxatieverslag.
Dat is geen ingewikkeld rapport, maar een overzicht van:
- de vastgestelde WOZ-waarde
- de woningen waarmee mijn huis wordt vergeleken
- aannames over kwaliteit, onderhoud en energieprestatie
En daar zag ik dingen die niet klopten.
Mijn woning werd vergeleken met huizen die:
- allemaal een energielabel A hebben
- zichtbaar beter geïsoleerd zijn
Daarnaast werd mijn onderhoudstoestand vrij optimistisch ingeschat.
Op 1 januari 2025, de officiële peildatum, had ik nog oude kozijnen.
Pas medio 2025 heb ik nieuwe kozijnen laten plaatsen.
Die mogen dus niet meetellen voor deze WOZ-waarde.
Als mijn WOZ hierop gebaseerd in, dan voelt het toch zinvol om bezwaar te maken.
Wat levert bezwaar maken mij concreet op?
Maar voordat ik bezwaar wilde maken, wilde ik eerst weten wat zoiets nu eigenlijk oplevert.
Een lagere WOZ heeft niet alleen effect op mijn Onroerende Zaak Belasting (OZB), maar ook op mijn hypotheekrente-aftrek.
Tijd om dat eens door te rekenen.
1. Lagere OZB
Voor 2026 geldt in mijn gemeente een OZB-tarief van 0,0446%.
Ik hoop op een verlaging van € 25.000, dan geeft de volgende getallen.
- WOZ zonder bezwaar: € 493.000
→ OZB: € 219,88
- WOZ na bezwaar: € 468.000
→ OZB: € 208,73
Besparing: € 11,15 per jaar.
Geen wereldschokkend bedrag, maar dit is alleen de gemeentelijke belasting.
2. Lager eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait is 0,35% van de WOZ-waarde en telt mee in de inkomstenbelasting.
- Zonder bezwaar:
€ 493.000 × 0,35% = € 1.726
- Met bezwaar:
€ 468.000 × 0,35% = € 1.638
Dat is € 88 minder bijtelling per jaar.
3. Effect op mijn hypotheekrenteaftrek
Ik heb een hypotheek van € 370.000 met een jaarlijkse rente van € 10.800.
Het eigenwoningforfait wordt verrekend met de renteaftrek.
Door de lagere WOZ wordt mijn effectieve renteaftrek € 88 hoger.
Dat scheelt netto zo'n € 35,-.
Het totaalplaatje
Alles bij elkaar:
- Lagere OZB: € 11
- Hogere effectieve renteaftrek: € 35
Totaal: ongeveer € 46,- per jaar.
Het voordeel valt me eerlijk gezegd wat tegen.
Maar tegelijkertijd is het ook zonde om onnodig teveel te betalen. Ik ga toch uitzoeken hoe moeilijk het is om bezwaar te maken.
Hoe moeilijk is bezwaar maken tegenwoordig?
Eerlijk: het viel me mee. Sinds een paar jaar is bezwaar maken bij de Gemeenten redelijk goed geregeld. Ze hebben het proces laagdrempelig gemaakt:
- digitaal
- overzichtelijk
- binnen duidelijke termijnen
Je kunt het prima zelf doen als je de verschillen ziet. (zie ook dit simpele stappenplan).
Maar de Gemeente vraagt om een goede onderbouwing. In mijn geval kon ik slechts 1 reden opvoeren en ik moest bijlagen uploaden om mijn bezwaar te onderbouwen.
Dit wil je natuurlijk wel goed doen om de kans van slagen te vergroten.
Als je meerdere inhoudelijke punten hebt waarop je twijfelt aan de WOZ-waarde, of als de situatie simpelweg wat complexer is, kan het prettig zijn om het bezwaar uit te besteden aan een gespecialiseerd bureau, zoals De Bezwaarmaker.
Zij werken op basis van no cure, no pay. Wordt het bezwaar gegrond verklaard, dan worden hun proceskosten vergoed door de gemeente.
Over deze vergoedingen is de afgelopen jaren trouwens veel discussie geweest. Inmiddels zijn de maximale bedragen die dergelijke bureaus mogen claimen sinds 2024 aanzienlijk verlaagd.
Mijn bezwaar is ingediend
Mijn bezwaar is inmiddels ingediend. De gemeente reageert binnen 6 tot 8 weken.
We gaan zien om mijn bezwaar gegrond wordt verklaard.
Wanneer is bezwaar maken nóg belangrijker?
In mijn situatie gaat het om tientjes per jaar.
Maar er zijn situaties waarin een te hoge WOZ veel harder raakt.
▪️ Je erft een woning
Erfbelasting wordt berekend over de WOZ-waarde.
Een te hoge WOZ van € 25.000 kan hier direct duizenden euro’s verschil maken.
▪️ Je hebt geen hypotheek meer
Dan is er geen renteaftrek die het eigenwoningforfait compenseert.
Elke euro te hoge WOZ betekent dan structureel meer belasting, jaar na jaar.
▪️ Je woning valt in box 3
Bij een tweede woning of verhuur vormt de WOZ vaak de basis voor de belastingheffing.
Een te hoge WOZ werkt daar volledig door in je vermogensbelasting.
Nog een laatste tip
Een hoge WOZ voelt als een compliment.
Maar zolang je niet verkoopt, is het vooral een belastinggrondslag.
Wordt mijn WOZ niet verlaagd? Dan kan ik de WOZ aanslag altijd nog gebruiken om bij de bank aan te tonen de verhouding tussen mijn hypotheek en de waarde van de woning is gewijzigd.
Dat heet 'loan to value'. Bij mijn bank kan dat betekenen dat ik in een lager risicoprofiel val waardoor mijn hypotheekrente lager wordt.