Steeds meer mensen sluiten hun hypotheek over. Verstandig want de hypotheekrente staat extreem laag. Maar hoe interessant het oversluiten van je hypotheek ook kan zijn, soms lukt het niet. Bijvoorbeeld omdat je inkomen niet hoog genoeg is. In dit artikel leggen we je uit dat er meer mogelijk is dan je denkt. Bij steeds meer banken kun je namelijk een hypotheek sluiten op basis van werkelijke lasten.
Annuïtaire toets versus werkelijke lasten toetsElke bank bepaalt hoeveel je aan hypotheek kunt lenen op basis van de zogenaamde annuïtaire toets. De bank bepaalt welk deel van je inkomen je mag gebruiken voor het betalen van je hypotheeklasten. Banken noemen dat de GHF norm. Hierbij gaat men uit van een annuïteitenhypotheek die je in 30 jaar volledig afbetaalt.
Door de extreem l
age hypotheekrente van dit moment, bestaan je maandlasten maar voor een klein deel uit rente en voor een groot deel uit aflossing. Die aflossing kan de reden zijn dat je volgens de normen van banken niet voldoende kan lenen. Heb je echter voor 2013 een hypotheek afgesloten dan mag je ook nu nog een deel aflossingsvrij afsluiten. En omdat de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek veel lager zijn, kan het zijn dat je inkomen toch voldoende is om je hypotheek over te sluiten. Dat noemen we dan een hypotheek op werkelijke lasten.
Voorbeeld hypotheek op werkelijke lasten
Arjan en Olga hebben in 2010 een huis gekocht. Ze hebben nu nog een hypotheek van € 300.000. De helft daarvan lossen ze af en de andere helft is aflossingsvrij. Ze betalen een hoge rente van 4% die nog 5 jaar vast staat. Ze willen de hypotheek oversluiten naar een nieuwe hypotheek met een rente van 1,15% voor 20 jaar vast. De kosten voor het oversluiten (notaris, boeterente en advieskosten) bedragen € 20.000. Ze hebben dus een hypotheek nodig van € 320.000
Olga is echter minder gaan werken en daardoor is haar inkomen lager. Op basis van het inkomen van Arjen en Olga kunnen ze nu slechts € 265.000 lenen. De GHF norm bedraagt € 870 per maand. Dat is het bedrag dat ze volgens de standaard berekening maandelijks mogen besteden aan hun woonlasten.
Ze kunnen van een rente van 4% naar 1,15%. Hun maandlasten worden dus aanzienlijk lager. En toch kunnen ze hun hypotheek niet oversluiten. Tenminste zo lijkt het. Gelukkig komen ze in
gesprek met een hypotheekadviseur van Moneywise.
Maximale hypotheek op basis van werkelijke lastenOmdat hun hypotheek is afsloten voor 2013 hebben ze echter het recht om hun huidige aflosvrije deel mee te nemen naar een nieuwe hypotheek. Ze hoeven dus niet een hypotheek af te sluiten die volledig afgelost wordt.
De volgende hypotheek is wel mogelijk op basis van hun inkomen
Annuïteiten hypotheek € 170.000 rente 20 jaar vast 1,15%
Aflosvrije hypotheek
€ 150.000 rente 20 jaar vast 1,15%
Totale hypotheek € 320.000
De maandlasten voor deze hypotheek bedragen
Rente € 304 per maand
Aflossing
€ 398 per maand
Totale maandlasten € 702 per maand
De werkelijk lasten voor Olga en Arjen zijn dus € 702 per maand. Dat is minder dan de maximale toegestane maandlast van € 870 per maand.
Met andere woorden: Oversluiten van de hypotheek is toch mogelijk.
Voorwaarden voor oversluiten op basis van werkelijke lastenEr zijn wel voorwaarden waar je aan moet voldoen:
- Het onderpand wijzigt niet. Je blijft dus in hetzelfde huis wonen.
- De Schuldenaar/schuldenaren wijzigen niet.
- Het totale hypotheekbedrag is niet hoger dan de af te lossen hypotheek vermeerderd met de vergoeding vervroegde aflossing, notaris- en taxatiekosten en afsluit- en advieskosten.
Een taxatierapport is verplicht maar het een Calcasa rapport is ook mogelijk (mits de hypotheek minimaal 5 jaar loopt en minder is dan 90% marktwaarde.
Wil jij ook oversluiten?Wil je ook lagere maandlasten en profiteren van de lage hypotheekrente. Neem dan contact met ons op.