Moneywise.nl » Weblog » Hypotheken » hypotheek oversluiten op basis van werkelijke lasten

hypotheek oversluiten op basis van werkelijke lasten

donderdag 18 februari 2021 om 21:27:07 Jeroen Wolfsen nog geen reacties
shutterstock_478167145Steeds meer mensen sluiten hun hypotheek over. Verstandig want de hypotheekrente staat extreem laag. Maar hoe interessant het oversluiten van je hypotheek ook kan zijn, soms lukt het niet. Bijvoorbeeld omdat je inkomen niet hoog genoeg is. In dit artikel leggen we je uit dat er meer mogelijk is dan je denkt. Bij steeds meer banken kun je namelijk een hypotheek sluiten op basis van werkelijke lasten.

Annuïtaire toets versus werkelijke lasten toets
Elke bank bepaalt hoeveel je aan hypotheek kunt lenen op basis van de zogenaamde annuïtaire toets. De bank bepaalt welk deel van je inkomen je mag gebruiken voor het betalen van je hypotheeklasten. Banken noemen dat de GHF norm. Hierbij gaat men uit van een annuïteitenhypotheek die je in 30 jaar volledig afbetaalt.

Door de extreem lage hypotheekrente van dit moment,  bestaan je maandlasten maar voor een klein deel uit rente en voor een groot deel uit aflossing. Die aflossing kan de reden zijn dat je volgens de normen van banken niet voldoende kan lenen. Heb je echter voor 2013 een hypotheek afgesloten dan mag je ook nu nog een deel aflossingsvrij afsluiten. En omdat de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek veel lager zijn, kan het zijn dat je inkomen toch voldoende is om je hypotheek over te sluiten. Dat noemen we dan een hypotheek op werkelijke lasten.

Voorbeeld hypotheek op werkelijke lasten
Arjan en Olga hebben in 2010 een huis gekocht. Ze hebben nu nog een hypotheek van € 300.000.  De helft daarvan lossen ze af en de andere helft is aflossingsvrij.  Ze betalen een hoge rente van 4% die nog 5 jaar vast staat. Ze willen de hypotheek oversluiten naar een nieuwe hypotheek met een rente van 1,15% voor 20 jaar vast. De kosten voor het oversluiten (notaris, boeterente en advieskosten) bedragen  € 20.000. Ze hebben dus een hypotheek nodig van € 320.000

Olga is echter minder gaan werken en daardoor is haar inkomen lager. Op basis van het inkomen van Arjen en Olga kunnen ze nu slechts  € 265.000 lenen. De GHF norm bedraagt € 870 per maand. Dat is het bedrag dat ze volgens de standaard berekening maandelijks mogen besteden aan hun woonlasten.

Ze kunnen van een rente van 4% naar 1,15%. Hun maandlasten worden dus aanzienlijk lager. En toch kunnen ze hun hypotheek niet oversluiten. Tenminste zo lijkt het. Gelukkig komen ze in gesprek met een hypotheekadviseur van Moneywise.

Maximale hypotheek op basis van werkelijke lasten
Omdat hun hypotheek is afsloten voor 2013 hebben ze echter het recht om hun huidige aflosvrije deel mee te nemen naar een nieuwe hypotheek. Ze hoeven dus niet een hypotheek af te sluiten die volledig afgelost wordt.

De volgende  hypotheek is wel mogelijk op basis van hun inkomen
Annuïteiten hypotheek € 170.000   rente 20 jaar vast 1,15%
Aflosvrije hypotheek     € 150.000   rente 20 jaar vast 1,15%
Totale hypotheek           € 320.000

De maandlasten voor deze hypotheek  bedragen
Rente                                € 304 per maand
Aflossing                          € 398 per maand
Totale maandlasten       € 702 per maand

De werkelijk lasten voor Olga en Arjen zijn dus € 702 per maand. Dat is minder dan de maximale toegestane maandlast van € 870 per maand.
Met andere woorden: Oversluiten van de hypotheek is toch mogelijk.

Voorwaarden voor oversluiten op basis van werkelijke lasten
Er zijn wel voorwaarden waar je aan moet voldoen:

  • Het onderpand wijzigt niet. Je blijft dus in hetzelfde huis wonen.

  • De Schuldenaar/schuldenaren wijzigen niet.

  • Het totale hypotheekbedrag is niet hoger dan de af te lossen hypotheek vermeerderd met de vergoeding vervroegde aflossing, notaris- en taxatiekosten en afsluit- en advieskosten.


Een taxatierapport is verplicht maar het een Calcasa rapport is ook mogelijk (mits de hypotheek minimaal 5 jaar loopt en minder is dan 90% marktwaarde.

Wil jij ook oversluiten?
Wil je ook lagere maandlasten en profiteren van de lage hypotheekrente. Neem dan contact met ons op.
Jeroen Wolfsen

Jeroen is FFP-er en weet alles van verzekeringen en financiele producten. Hij houdt je op de hoogte van hypotheken.

Heb je een vraag?
Bel hem of zijn collega's op 085-760 7600

Reageer op, of stel een vraag over, dit bericht

Plaats een reactie
Wat is je naam?
Wat is je email adres?
Jouw reactie
Reactie plaatsen
logo Moneywise.nl
bel ons met al je vragen 085-760 7600
volg ons
Contact
X
Vragen, of advies nodig?

Heb je een vraag of wil je graag advies? Neem contact met ons op. Onze medewerkers helpen je graag!

Bel ons
Vandaag open tot 17:00
Lijfrente & Pensioen 085-760 7600
Hypotheken 085-760 7610
Verzekeringen 085-760 7600
Mail ons
Je ontvangt reactie binnen 2 werkdagen
Lijfrente & Pensioen info@moneywise.nl
Verzekeringen info@moneywise.nl
App ons
Op werkdagen van 9:00 tot 17:00 online 06-835 45 662