Hypotheek overgesloten? Deze kosten mag je aftrekken van de belasting

Als je je hypotheek hebt overgesloten dan kun je vaak een leuk bedrag aan kosten aftrekken van de belasting. In dit artikel leg ik je uit wat de spelregels zijn en wat je wel of niet af mag trekken. En niet onbelangrijk hoeveel je dan terugkrijgt van de belasting.

Hoofdregel: kosten voor eigen woning zijn aftrekbaar

De hoofdregel is: je mag de rente en kosten aftrekken voor je eigenwoningschuld. Het bedrag aan eigenwoningschuld kan lager zijn dan de hoogte van de hypotheekschuld. Heb je bijvoorbeeld een deel van je lening niet gebruikt voor je huis dan is de rente voor dat deel niet aftrekbaar. Of misschien heb je een deel van de hypotheek aflossingsvrij gesloten terwijl je geen overgangsrecht voor een aflosvrij deel. Ook dan is de rente voor dat deel niet aftrekbaar. Een voorbeeld maakt dat duidelijker. Erik heeft een hypotheek van € 400.000. Hij heeft zijn eerste woning gekocht na 2012 en hij mag alleen de rente aftrekken als hij een annuïteiten of lineaire hypotheek heeft. Om te besparen op zijn maandlasten heeft Erik gekozen voor € 300.000 annuïteiten hypotheek en € 100.000 aflossingsvrij. De rente over dat aflossingsvrije deel mag Erik niet aftrekken. Over zijn hypotheek van € 400.000 betaalt hij 2% rente dus € 8.000 in totaal. Toch komt hiervan voor Erik slechts € 6.000 voor aftrek in aanmerking. Dat is 3/4 deel van zijn betaalde hypotheekrente.

Kosten oversluiten aftrekbaar?

Stel dat Erik zijn hypotheek oversluit dan zijn de kosten voor dat oversluiten in principe ook aftrekbaar. Maar ook hier geldt dat alleen de kosten aftrekbaar zijn voor het deel van de hypotheek dat geldt als eigenwoningschuld. De kosten die Erik maakt voor het oversluiten zijn dus ook maar voor 3/4 deel aftrekbaar.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

De volgende kosten bij het oversluiten van de hypotheek zijn aftrekbaar: - Advies en bemiddelingskosten - Taxatiekosten - Notariskosten voor de hypotheekakte inclusief de kadastrale kosten voor de hypotheek - Kosten voor het aanvragen van NHG indien van toepassing - Bereidstellingsprovisie om een gestegen offerte rente te verlengen - Boeterente

Is betaalde boetrente ook aftrekbaar?

Heb je de hypotheek overgesloten en moest je daarbij boetrente betalen? Dan is die gelukkig ook aftrekbaar. Maar, net zoals in het voorbeeld van Erik, alleen voor het deel dat betrekking heeft op de eigenwoningschuld. Dus stel, in het voorbeeld van Erik, dat er € 12.000 boeterente verschuldigd was dan komt 3/4 deel dus € 9.000 voor aftrek in aanmerking.

Kosten meefinancieren aftrekbaar

Wil je de kosten en boeterente voor oversluiten niet betalen met  je spaargeld? Dan kun je de hypotheek verhogen. De betaalde kosten en rente zijn dan nog steeds aftrekbaar. Maar de rente over het bedrag waarmee je de hypotheek hebt verhoogd is niet aftrekbaar. Stel dat Erik aan boeterente en andere kosten € 20.000 kwijt is en daarom zijn hypotheek van € 400.000 oversluit naar een nieuwe lening van € 420.000 dan is vanaf dat moment nog maar 30/42 deel aftrekbaar. Het bedrag van €20.000 dat hij heeft meegefinancierd is immers niet gebruikt voor aankoop of verbetering van zijn eigen woning. In gewoon Nederlands, dat geld heeft hij niet in zijn huis gestopt maar heeft extra geleend om de oversluitkosten voor de hypotheek te kunnen betalen.

Hoeveel belasting krijg je terug van de oversluitkosten van je hypotheek?

Dat is afhankelijk van je inkomen en je leeftijd. Voor je AOW leeftijd kun je de betaalde rente voor je eigenwoningschuld aftrekken tegen maximaal 43%. Tenminste als je inkomen hoger is dan € 68.507 ( 2021). Is je inkomen lager dan € 68.507 dan krijg je maximaal 37,10% terug in 2021. Let op, dit zijn de getallen voor de aangifte in over 2021. In 2022 krijg je nog maximaal 40% terug boven een inkomen van € 69.398. Heb je de AOW-leeftijd al bereikt dan krijg je bij een inkomen van € 35.942 maximaal 19,20% terug. Tussen € 35.942 en € 68.508 krijg je 37,10,% terug en boven de € 68.508 nog maar 43% over 2021. De aftrek wordt verder beperkt door het eigenwoningforfait. Die is afhankelijk van de WOZ waarde van je woning.