Hypotheek krijgen steeds lastiger door corona

Banken worden strenger met het verstrekken van een hypotheek als gevolg van de coronacrisis. De afgelopen weken zijn er steeds meer nieuwe regels bedacht waar je aan moet voldoen om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Moneywise zet de nieuwe regels op een rijtje aangevuld met voorbeelden uit de praktijk.

Werkgeversverklaring en salarisstrook niet ouder dan 2 maanden
De salarisstrook en werkgeversverklaring behoren tot de belangrijke stukken die je als klant aan moet leveren voor het verkrijgen van  een hypotheek. Naast de hoogte van je inkomen staat er ook op of je een vast of tijdelijk dienstverband hebt en wanneer je in dienst bent gekomen. Deze stukken mochten altijd 3 maanden oud zijn. Vanaf nu is dat nog maar 2 maanden. We verwachten dat er voor dossiers die al wat langer lopen er dus soms nieuwe stukken aangeleverd moeten gaan worden.

Coronaverklaring voor ondernemers
Ben je ondernemer en wil je nu een hypotheek afsluiten? Dan zul je ook merken dat banken meer vragen gaan stellen. De basis blijft hetzelfde: de jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar bepalen met welk inkomen de bank rekent voor het verkrijgen van een hypotheek. Maar 2020 is voor veel ondernemers een bijzonder jaar. En banken willen weten wat de invloed is van de coronacrisis op je omzet en uiteindelijk winst. Daarom zul je als ondernemer een coronaverklaring in moeten vullen. Hierin leg je uit wat de gevolgen zijn voor je onderneming.

Concreet worden er de volgende 5 vragen gesteld:

• Op welke wijze wordt je bedrijf getroffen door de coronacrisis?
• Hoe ga je daarmee om? Wat doe je er aan?
• Wat betekent dit voor je omzet en winst?
• Heb je overheidssteun aangevraagd?
• Heb je nog reserves om (verdere) tegenslagen op te vangen?”

Je begrijpt wel dat banken dus meer rekening houden met de cijfers voor het lopende jaar 2020. Goede cijfers over de afgelopen 3 jaren zeggen dus niet alles meer.  De regel is nu eenmaal dat je alleen een hypotheek kunt afsluiten als deze ook daadwerkelijk door je betaald kan worden. Zo moet je er als ondernemer zelf natuurlijk ook naar kijken.

Aanvullende vragen bij inkomen uit loondienst
Er zijn een aantal banken die een extra vragenlijst toevoegen om meer inzicht te krijgen in het inkomen en de bestendigheid daarvan, zoals banken dat zo mooi zeggen. In gewoon Nederlands: we willen weten of je inkomen op peil blijft en of je de hypotheek wel kan blijven betalen. Op zich niet raar en ook in je eigen belang maar het is wel weer een extra stap in het proces.

Meer eigen geld nodig bij een tijdelijk dienstverband
Heb je een inkomen uit tijdelijk dienstverband dan heb je meer eigen geld nodig. Je moet dan aan kunnen tonen dat je voldoende spaargeld hebt om een een aantal maanden je hypotheek te kunnen betalen voor het geval je contract niet verlengd word. Verdien je minder dan € 60.000 euro dan moet je 3 maanden kunnen overbruggen. Verdien je meer dan € 60.000 dan moet je 6 maanden kunnen overbruggen.  Koop je een woning van € 300.000, dan moet je dus naast zo'n € 10.000 aan kosten koper ook nog eens ongeveer € 3.000 tot € 6.000. En voor veel starters is het bedrag aan eigen geld al een flinke uitdaging. Niet iedere bank heeft deze nieuwe regel ingesteld. Nationale Nederlanden is de eerste maar zoals wel vaker: als een schaap over de dam is, volgen er meer.

Overbruggingshypotheek lastiger en lager
Veel mensen hebben een overbruggingshypotheek nodig als ze een ander huis willen kopen. Met een overbruggingshypotheek kun je de overwaarde op je oude woning al gebruiken voor je nieuwe woning. Maar als je oude woning nog niet verkocht is, wat is dan je overwaarde? Welk bedrag kun je dan naast je nieuwe hypotheek gebruiken om een ander huis te kopen? Banken worden strenger bij het verstrekken van zo'n overbruggingshypotheek.
Het laat zich het beste uitleggen met een voorbeeld. Stel, je hebt een nieuw huis gekocht. Laten we zeggen dat de koopprijs inclusief kosten koper € 400.000 is en dat je op 1 september naar de notaris gaat om het huis te kopen. Je verwacht dat je huidige woning kunt verkopen voor € 300.000. Er zit nog een hypotheek op van € 200.000. Je verwacht dus een overwaarde van € 100.000. En die kun je goed gebruiken, want je kunt niet meer lenen dan €300.000 op basis van je inkomen. Samen met de overwaarde kun je dan het nieuwe huis van € 400.000 kopen. Maar het is natuurlijk helemaal niet zeker dat je inderdaad je huidige woning verkoopt voor € 300.000. En dus is die € 100.000 overwaarde ook niet zeker. Het verschilt per bank maar hou maar rekening dat de spelregel nu is: Je kunt, als je huis nog niet verkocht is, maximaal 90% van de waarde minus je lopende hypotheek lenen als overbrugging. Dus 90% van € 300.000-€ 200.000 is € 70.000 overbruggingshypotheek. Je komt dus geld te kort op het moment dat je je nieuwe huis wil kopen.

Eigen geld aantonen voor dubbele woonlasten
Stel dat je net je handtekening onder het koopcontract van je nieuwe woning hebt gezet. Gefeliciteerd! En laten we zeggen dat je dan over 4 maanden naar de notaris gaat en het echt gaat kopen. We noemen dat het passeren van de koopakte. Dan heb dus 4 maanden om je eigen huis te verkopen. En gezien de gekte op de huizenmarkt verwacht je dat je binnen een paar weken wel een koper hebt gevonden. Geen probleem, toch?
Banken zien dat toch net even anders. Voor hetzelfde geld lukt het je niet om je huis snel te verkopen. En zit je geruime tijd met twee woonhuizen en dus twee hypotheken. Kun je dat wel betalen van je inkomen is dan een terechte vraag. In zo'n geval vraagt een bank naar een bewijs van eigen middelen. Oftewel een kopie van je spaarrekening waaruit blijkt dat je voldoende buffer hebt om een tijdje die dubbele woonlasten te kunnen betalen. En let op: dat tijdje is bij sommige banken inmiddels opgelopen tot 12 maanden. Het bedrag dat je aan spaargeld beschikbaar moet hebben, kan dus oplopen tot tienduizend euro en meer. En als je dat niet hebt, dan krijg je dus niet zomaar een nieuwe hypotheek. Dat is iets waar je waarschijnlijk geen rekening mee hebt gehouden maar is wel iets uit de praktijk van een hypotheekadviseur. En dat maakt wel het verschil. De hypotheekexperts van Moneywise weten wel wat de valkuilen zijn en hoe we toch kunnen zorgen dat je je nieuwe droomhuis kunt financieren. Neem gewoon eens contact met ons op en bespreek je mogelijkheden.