Hoe voorkom verkoop van je woning bij een aflossingsvrije hypotheek?

Volgens een onderzoek van de AFM lopen 78.000 huishoudens het risico om in de problemen te komen als hun aflossingsvrije hypotheek de einddatum bereikt. Deze mensen zullen dan waarschijnlijk hun huis moeten verkopen. Heb je zelf een aflossingsvrije hypotheek en wil je weten wat je kunt doen om dit te voorkomen? Jeroen Wolfsen, hypotheekexpert bij Moneywise legt het je uit.

Wie lopen het risico op gedwongen verkoop?
Ongeveer de helft van de Nederlandse hypotheken is aflossingsvrij. Een groot gedeelte van deze hypotheken bereikt rond 2035 de einddatum. Natuurlijk kan men op dat moment het huis verkopen en een kleiner huis kopen of gaan huren. In de praktijk zullen de meeste mensen willen blijven wonen in hun huidige huis en dan een nieuwe hypotheek willen afsluiten of de lopende hypotheek verlengen. Maar voorwaarde daarvoor is dat er dan wel voldoende inkomen is.

De AFM verwacht problemen voor mensen die op dat moment een laag (pensioen) inkomen hebben. Hieronder zullen veel ondernemers zijn omdat die over het algemeen minder pensioen opbouwen. Ook mensen die op dat moment een consumptieve lening hebben kunnen op dat moment erachter komen dat ze niet voldoende hypotheek kunnen krijgen om de lening te verlengen of opnieuw af te sluiten.

Daarnaast zijn er andere factoren die het verkrijgen van een nieuwe hypotheek moeilijker kunnen maken. Zo is voor veel mensen rond die tijd de renteaftrek afgelopen.  De hypotheekrente is sinds 2001 immers nog maar 30 jaar aftrekbaar. Ook kan de rentestand op dat moment hoger zijn en bij een hogere rente kan men nu eenmaal minder lenen. Tot slot is het natuurlijk altijd onzeker wat de woning prijzen op dat moment doen.

Wat kan je nu doen om problemen met je aflossingsvrije hypotheek te voorkomen?
Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Dan is het verstandig om nu te kijken naar je situatie. Wacht niet af tot de einddatum. Er zijn verschillende mogelijkheden waarmee je kunt voorkomen dat je later in de problemen komt.

Sluit zo snel mogelijk je hypotheek over
Onderzoek of het mogelijk is om nu al je hypotheek over te sluiten. Dat heeft als grote voordeel dat je weer een looptijd van 30 jaar hebt. De discussie met de bank over aflossen is dan weer 30 jaar uitgesteld. En met een beetje geluk verlaag je door de extreem lage hypotheekrente je maandlasten.
Om je hypotheek over te sluiten moet je nu natuurlijk voldoende inkomen hebben.

Bereken hoeveel je kunt lenen
Kijk eens goed naar je huidige en toekomstige inkomen. Is je inkomen op de einddatum van de hypotheek voldoende om weer een nieuwe lening te krijgen?
Het is goed om te weten dat een AOW-er vaak meer kan lenen dan men denkt.
Een stel dat beiden alleen maar AOW heeft ( € 11.220 per persoon) kan bij een rente van 2% een bedrag lenen van €  96.125. Als de rente 4% zou zijn, kunnen ze nog steeds €80.296 lenen. Heeft één van de twee partners naast de AOW ook nog € 5.000 pensioeninkomen? Dan komt er zo'n € 40.000 aan maximale hypotheek bij. Er is dus waarschijnlijk meer mogelijk dan je denkt.
Bereken zelf je maximale hypotheek op Moneywise.nl

Bereik je binnen 10 jaar de AOW leeftijd? Onderneem dan nu actie!
Banken berekenen de maximale hypotheek dan niet op je huidige inkomen maar ook je pensioeninkomen. Is je pensioen lager dan kun je veel minder lenen.  Ben je nu 55 en verdien jij en je partner allebei € 35.000 dan kunnen jullie samen ongeveer € 350.000 lenen. Maar over 2 jaar ben je 57 en kijkt de bank ook naar je pensioen. Heb je beiden alleen AOW dan daalt je maximale hypotheek naar € 160.000. En dat verandert de zaak nogal.

Zit je aflossingsvrije hypotheek ruimschoots onder het bedrag dat je kunt  lenen dan hoef je in principe geen zorgen te maken. Maar kun je minder lenen dan je het bedrag van je aflossingsvrije hypotheek dan moet je wel actie ondernemen.

Los extra af
Verwacht je dat er niet voldoende inkomen is op de einddatum van de hypotheek. Los dan de komende jaren extra af,.
Met elke aflossing verlaag je je maandlast en gebruik die besparing dan ook weer om extra af te lossen. Zo gaat het aflossen steeds sneller.
Je mag bij iedere bank minimaal 10% per jaar boetevrij aflossen.

Kies voor een andere hypotheekvorm
De meeste mensen hebben een hypotheek die bestaat uit twee delen. Een deel is aflossingsvrij en een ander deel wordt bij elkaar gespaard. Dat kan in een (bank)spaarhypotheek maar ook in beleggingshypotheek. In dat laatste geval is er vaak sprake van een woekerpolis. De woekerpolis staat erom bekend dat de kosten te hoog zijn waardoor je nooit op het benodigde eindkapitaal uitkomt om te kunnen aflossen.
Heb je een hypotheek met een woekerpolis onderneem dan nu actie en wacht niet af. Ieder jaar dat je er niet naar kijkt, verlies je waarschijnlijk geld. Vaak is het verstandig om een hypotheek met een woekerpolis om te zetten naar een annuïteiten hypotheek of lineaire hypotheek. Dan los je daadwerkelijk iedere maand af en heb je op einddatum minder hypotheekschuld.

Schakel de hulp in van een hypotheekexpert
Natuurlijk kun je het allemaal zelf proberen op te lossen. Maar je doet er verstandig aan om een hypotheekadviseur van Moneywise in te schakelen. We kijken dan samen met je naar de mogelijkheden. Dat is in eerste instantie kosteloos. Als we denken dat je beter aan de slag kan gaan om je hypotheek aan te passen dan hoor je dat van ons en kun je besluiten wat je wil gaan doen. Door nu al samen te kijken naar je mogelijkheden kun je voorkomen dat je later in de problemen komt.

Nog één ding: is aflossen nu echt altijd noodzakelijk?
Nee, dat is zeker niet altijd het geval. Het belangrijkste is dat je altijd je maandlasten kunt betalen. Er is dus niks mis mee als je op latere leeftijd nog een bedrag aan hypotheek over hebt. Als je nog € 150.000 schuld en 4% rente moet betalen, kom je uit op een maandlast van € 500 per maand . Dat is minder dan de meeste mensen aan huur betalen. Het wordt wel een probleem als de maandlast te hoog wordt en je niet meer een nieuwe hypotheek af kunt sluiten.