Familiehypotheek? Pas op met te hoge rente.

De fiscus is van mening dat de rente op een familiehypotheek niet hoger mag zijn dan anderhalf keer de rente op een vergelijkbare lening. Een hogere rente is alleen bedoeld om fiscaal voordeel te halen en wordt door de fiscus niet geaccepteerd. Hoe zit dat nu precies met die rente op een familiehypotheek?

fiscaal voordeel familiehypotheek
Een stel leent bij de ouders in 2015 een bedrag van € 271.000 voor de aankoop van een eigen woning. Er wordt keurig een hypotheek afgesloten en het stel spreekt af dat ze een rente van 9% gaan betalen aan de ouders. Dat is een hele hoge rente want de rente voor een vergelijkbare hypotheek is in 2015 3%. De fiscus is het niet eens met de hoge rente en stelt dat die alleen is afgesproken om zoveel mogelijk fiscaal voordeel te behalen. Er volgt een rechtszaak in 2018 en uiteindelijk stelt het Hof in 2019 de fiscus in het gelijk. De rente op een familiehypotheek mag niet hoger zijn dan anderhalf keer het gangbare tarief. De rente op deze hypotheek had dus anderhalf keer 3% is maximaal 4,5% mogen bedragen.

Het fiscale voordeel op een familiehypotheek ontstaat omdat er een hoge rente betaald moet worden maar ook kan worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. De rente wordt betaald aan de ouders die het vervolgens weer belastingvrij kunnen terugschenken aan de kinderen. De constructie op zich is toegestaan volgens de fiscus maar het moet niet uit de 'klauwen lopen' .

Hoe werkt de familiehypotheek?
Aan de hand van een voorbeeld laat ik zien hoe de familiehypotheek werkt en waar het fiscale voordeel zit. Dit stel leent dus € 271.000 en betaalt jaarlijks € 24.390 (9%) aan rente aan de ouders. Laten we zeggen dat zij die rente tegen gemiddeld 40% kunnen aftrekken. Dan betaalt de belastingdienst dus € 9.756 mee aan de rente. Het stel betaalt dus netto dus zelf € 14.634.
De ouders ontvangen een hele hoge rentevergoeding voor het geld dat ze hebben uitgeleend. Van het bedrag van € 24.390 dat ze jaarlijks ontvangen, kunnen ze makkelijk een bedrag schenken aan het stel. En dat doen ze dan ook. Door handig gebruik te maken van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling geven de ouders een deel van de ontvangen rente weer terug aan de kinderen. De schenkingsvrijstelling aan hun zoon bedraagt jaarlijks een goede € 5.000 en daarnaast kunnen de ouders ook nog zo'n € 2.000 belastingvrij schenken aan zijn partner. Van het nettobedrag van € 14.634 dat het stel aan rente betaalt gaat dus nog een keer zo'n € 7.000 af. Door de hoge rente betaalt de fiscus wel erg veel mee aan deze hypotheek. Om dat tegen te gaan stelt de fiscus dat de rente niet hoger mag zijn dan anderhalf keer het huidige rentetarief voor een vergelijkbare lening

Familiehypotheek in combinatie met een hypotheek bij de bank
Meteen maar even een ander belangrijk punt onder de aandacht brengen. We zien vaak dat kinderen op hun eigen inkomen bijvoorbeeld € 250.000 kunnen lenen. Soms is dat te weinig om een huis te kunnen kopen. De ouders willen dan bijspringen door ook € 100.000 te schenken. Nu kunnen de kinderen op zoek naar een huis van € 350.000. Het lijkt heel logisch maar deze vlieger gaat niet zomaar op. Op basis van hun inkomen kunnen de kinderen niet meer lenen dan € 200.000 bij de bank. Een hogere maandlast kunnen ze met hun inkomen niet betalen. Als ze nu ook nog € 100.000 lenen bij de ouders en ook hierover rente moeten betalen, lenen ze meer dan toegestaan. De bank zal dus niet de € 200.000 als hypotheek willen verstrekken. Tenzij de ouders verklaren dat de rente (en aflossing) die de kinderen betalen wordt teruggeschonken en dat ook zo vastleggen. Dan kunnen we bij een aantal toch terecht maar het is zeker geen 'appeltje eitje' om dit te regelen. Het verhaal moet goed op papier gezet worden en worden besproken met de banken die hier mogelijkheden voor hebben.