Het jaar 2022 is nog niet voorbij maar gaat wat mij betreft de boeken in als een zeer dynamisch jaar op de hypotheek – en woning markt. Ondanks 30 jaar ervaring, heb ik nog nooit een markt zo snel zien veranderen. Ik neem je mee in wat er allemaal gebeurt is in 2022 en wat dat betekent voor jouw woning en hypotheek.
Hypotheekrente ontploft
De hypotheekrente stond begin januari nog ontzettend laag. Een hypotheek voor 10 jaar vast kon je sluiten rond de 1% en zelfs daaronder met NHG. De
hypotheekrente voor 20jaar vast kon je voor een hypotheek met NHG sluiten rond 1,3% Kwam je niet in aanmerking voor NHG en moest je het hele bedrag voor de woning lenen dan liep de rente op naar 1,8%.
De rente hypotheek voor 10 jaar vast onder NHG kost nu (november 2022) bijna 4,4%. En voor 20 jaar vast betaal je 4,5%. Dat zijn wel even andere percentages dan een jaar geleden.
Rentevast periode van 20 jaar vast meest gekozen
Door die lage rente sloten steeds meer mensen de rente af voor een lange periode. Veel mensen kozen voor 20 jaar vast of langer. Nu zien we dat mensen noodgedwongen weer voor 10 jaar vast kiezen omdat de rente voor 20 en 30 jaar te hoog is.
Van overbieden naar ouderwets onderhandelen
Door de hoge rente en de onrust op de energiemarkt zien we dat overbieden niet meer de standaard is als je een huis wil kopen. De afgelopen jaren moest je wel fors overbieden om een huis te kunnen kopen. Veel mensen kregen niet eens de kans om een huis te bezichtigen. Voordat men het had kunnen bekijken of een bod had kunnen doen was het huis al verkocht. Voor vele tienduizenden euro’s meer dan de vraagprijs. Dat is nu anders. We zien zelfs weer klanten die ouderwets onderhandelen en minder betalen dan de vraagprijs.
Wat er precies gaat gebeuren met de prijzen op de woningmarkt is moeilijk te voorspellen. De prijzen voor veel woningen zullen dalen. Maar er is nog steeds een woningtekort, dus de kans dat prijzen extreem zullen dalen is daardoor kleiner.
Oversluiten van de hypotheek is er niet meer bij
In 2021 en de eerste maanden van 2022 waren hypotheekadviseurs nog druk met vooral klanten die hun hypotheek wilden oversluiten tegen de extreem lage rente. Er waren maar weinig mensen die een huis kochten maar er waren heel veel mensen die nog wilden profiteren van de lage rentstand. Dat is nu voorbij, de oversluitmarkt is volledig ingestort. Door de hoge rente is oversluiten nu zelden nog interessant.
Lagere boeterente door stijgende rente
Veel mensen die hun hypotheek oversloten moesten een flink bedrag aan boete betalen. De bank mist door het oversluiten de hoge rente die men nog zou betalen gedurende een aantal jaren en bracht een groot deel daarvan in één keer in rekening. Ondanks die hoge
boeterente was oversluiten in veel gevallen interessant.
Toen we zagen dat de rente langzaam maar zeker ging stijgen en bleef stijgen, hebben we steeds meer klanten die een offerte hadden getekend met een lage rente geadviseerd om zo lang mogelijk te wachten met passeren van die nieuwe hypotheek. Iedere keer als de rente van de bank verder steeg werd, ging de boete naar beneden. Best spannend want de rente kon ook weer dalen. Dat wist niemand van te voren. Een hypotheekofferte is in de meeste gevallen 3 maanden geldig en als men deze tijd kon wachten met oversluiten kon men duizenden en zelfs tienduizenden euro’s besparen aan boeterente.
Einde jubelton
Dit jaar werd bekend dat de jubelton wordt afgeschaft. De extra schenkingsvrijstelling van € 106.671 werd in korte tijd zeer populair en veel gebruikt. Maar het mag duidelijk zijn dat niet iedereen van dit voordeel kon genieten. Niet iedereen heeft ouders die een ton kunnen schenken. Om die reden en omdat het een prijsopdrijvend effect had op de woningmarkt wordt de jubelton per 1 januari afgeschaft. Maar wie nu een klein bedrag schenkt voor de aanschaf van een eigen woning kan volgend jaar de rest nog schenken. En dat maakt dat veel mensen nu nog even gebruik maken van deze mogelijkheid.
Meerdere hypotheekoffertes aanvragen
Voor een hypotheekadviseur is er niks zo vervelend als stijgende rentes. Zo heb je in de ochtend een gesprek met een klant en bedenk je welke banken interessant zouden kunnen zijn voor je klant. Voordat je alles goed hebt kunnen uitzoeken, ontvang je bericht van de banken dat ze morgen de rente weer gaan verhogen. Je doet er alles aan om de klant de best mogelijke hypotheek te adviseren en soms weet je nog niet voldoende om te kunnen bepalen bij welke bank je dan uitkomt. Voor de zekerheid vraag je dus maar meerdere offertes aan. Maar banken vinden dat niet leuk. Als je 3 offertes aanvraagt, zijn er uiteindelijk 2 banken die geen hypotheek afsluiten. Na een tijdje gaan ze mopperen dat je ze 30 keer aan het werk zet en maar 5 hypotheken hebt gesloten. Maar goed dat hoort erbij, wij werken voor jou als klant en niet voor de bank.
Energielasten hoger dan de hypotheeklasten?
De energielasten zijn enorm gestegen. De maandelijkse lasten gingen voor sommige klanten van € 200 naar € 600. Of meer. Het is niet ondenkbaar dat men voor een slecht geïsoleerd huis meer kwijt is aan energie dan de hypotheek.
Banken houden daar voor het berekenen van de maximale hypotheken nog geen rekening mee. Maar wij wel. Een klant die op basis van zijn inkomen een maximale hypotheek wil afsluiten voor een mooi schattig woonboerderijtje dat niet geïsoleerd is, kan enorm in de financiële problemen komen als de gas- en elektriciteitsrekening € 1.100 per maand blijkt te zijn. En geloof me, dat komt gewoon voor met de huidige
energieprijzen.
Aflossingsvrije hypotheek voor starters minder populair
Toen de rente nog ongeveer 1% tot 1,5% was, sloten veel starters nog een aflossingsvrije hypotheek. Omdat ze geen annuïteiten- of lineaire hypotheek afsloten konden ze de rente over dat aflosvrije deel niet aftrekken van de inkomstenbelasting. Maar dat maakt bij een rente van rond de 1 % niet zoveel uit. Ze misten een paar tientjes belastingvoordeel maar de maandlasten waren honderden euro’s lager omdat ze alleen rente betaalden en geen aflossing. Nu de rente rond de 4,5% is, wil men toch wel graag de hypotheekrente af kunnen trekken. En dat kan alleen als men aflost (annuïtair of lineair). De aflossingsvrije hypotheek wordt door starters dus minder gesloten.
Mensen die voor 31-12-2012 een bestaande hypotheek hadden kunnen gebruik maken van het overgangsrecht en kunnen nog wel een aflosvrije hypotheek sluiten en de rente daarvan aftrekken.
Kosten van verbouwen en nieuwbouw stijgen de pan uit
Heb je begin van het jaar plannen gemaakt voor een verbouwing? Of een nieuwbouw huis gekocht? Dan is de kans groot dat je meer gaat uitgeven voor de bouwplannen dan begroot. De kosten stijgen snel en aannemers vragen de hoofdprijs. Let dus goed op je budget en maak duidelijke afspraken over de kosten. En wil je verduurzamen om energie te besparen? De kans dat je dan snel aan de beurt bent is klein. Warmtepompen zijn uitverkocht, zonnepanelen zijn schaars en dubbel glas kosten weken tot maanden. Goed om te weten dat je het hele verduurzamingstraject ook uit handen kan geven: de
Moneywise verduurzamingsservice. Alles snel en goed geregeld door 1 partij: Susteen, specialisten in verduurzamen.
Overbruggingshypotheek lager
Heb je een nieuw huis gekocht en wil je daardoor de overwaarde van je huidige woning gebruiken? Dan kan je daarvoor een overbruggingshypotheek sluiten. Daarmee kun je de overwaarde van je oude huis alvast gebruiken om samen met een nieuwe hypotheek alvast je nieuwe huis te kopen. ook als je oude huis nog niet verkocht is. Maar omdat de prijzen op de woningmarkt onderdruk staan kan het zijn dat de overwaarde tegenvalt. Reken je zelf dus niet te rijk, want als je huis minder opbrengt dan gedacht, kom je geld te kort. Banken hebben daarom de laatste weken het bedrag dat je kunt lenen als overbruggingshypotheek naar beneden aangepast. Men rekent in de meeste gevallen met 90% van de waarde van je oude woning en niet meer met 100%. Banken gaan er dus vanuit dat je misschien minder overwaarde gaat ontvangen. En gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt doe je er verstandig aan om daar dus ook rekening mee te houden als je een nieuw huis wil kopen.
Hypotheek meenemen wordt populairder dan ooit
Heb je de laatste jaren een hypotheek afgesloten tegen een lage rente voor langer dan 10 jaar vast? Dan heb je een voordeel als je een nieuw huis wil kopen. Je kan dan namelijk die lage rente meenemen naar je nieuwe huis. Heb je een lage rente maar loopt de rentevast periode binnen 10 jaar af? Dan kan je die lage rente ook meeverhuizen maar kan het zijn dat je minder hypotheek kunt lenen. Bij een rentevast periode van korter dan 10 jaar moeten banken voor het berekenen van de
maximale hypotheek uitgaan van een toetsrente van 5% in plaats van jouw werkelijke rente. Dat kan betekenen dat je de lage rente wel mee kan nemen maar misschien niet voldoende kan lenen om het huis te kunnen kopen. Laat je daarom altijd goed informeren en ga eerst in gesprek met één van onze
hypotheekadviseurs voordat je plannen maakt.