In veel grote steden wordt op dit moment regelmatig hoger geboden dan de vraagprijs voor een woning. De krappe woningmarkt doet de prijzen in Amsterdam en omgeving hard stijgen maar ook in Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Groningen, Breda, Eindhoven, Enschede, Arnhem en Nijmegen stijgen de prijzen hard. Volgens Calcassa, een bedrijf dat alle data van koop en verkoop bijhoudt, wordt er in 28% van aankopen overboden.
Overbieden of geen huis?
Woningzoekers staan simpelweg voor de vraag: 'Bied ik meer voor en huis of accepteer ik dat het weer voor mijn neus verkocht wordt?' Kopers maken elkaar gek door steeds meer te bieden. Maar stijgt daarmee ook de waarde van de woning? Hoever ga je als koper over de vraagprijs heen om te zorgen dat jij als winnaar uit de koopstrijd komt? Hoe verstandig is het om tot het gaatje te gaan?
Taxateur bepaalt waarde
Wat veel kopers zich onvoldoende realiseren is dat er verschil is tussen de koopprijs en de waarde van een woning. Dat ontdekken ze als een onafhankelijk taxateur de woning moet taxeren voor de aanvraag van de hypotheek. Taxateurs houden uiteraard rekening met de ontwikkelingen in de woningmarkt maar dat wil niet zeggen dat de koopprijs die iemand bereid is te betalen voor een woning ook meteen de waarde is.
Hypotheek tot 101% van de waarde
Voor het bepalen van de maximale hypotheek die een bank wil verstrekken op een woning is de waarde uit het taxatierapport bepalend. En dus niet de betaalde koopprijs! En dat betekent dat op dit moment het regelmatig voorkomt dat mensen veel minder kunnen lenen dan ze hadden gedacht.
Een voorbeeld
Erik en Loes zijn al maanden op zoek naar een woning in Amsterdam. Ze hebben er al meer dan 10 bezocht en op 7 woningen hebben ze ook daadwerkelijk een bod gedaan. Elke keer hebben zij meer dan de vraagprijs geboden. Maar iedere keer gaat een ander er met het huis vandoor. Blijkbaar zijn er mensen die nog meer bieden.
Erik en Loes zijn er klaar mee. Al maanden zijn ze op zoek, steeds grijpen ze mis en de huizen worden alleen maar duurder. Hun inkomen is ruim voldoende, samen kunnen ze 420.000 euro lenen.
Ze doen een bod op een 3 kamer appartement dat te koop staat voor € 350.000. Erik en Loes bieden € 400.000.
Een uur later belt de makelaar: ze hebben het hoogste bod gedaan en de woning is voor hen! Het koopcontract wordt getekend en ze gaan aan de slag met de hypotheek. Dat zal gezien hun inkomen geen probleem zijn. De hypotheekadviseur schakelt een taxateur in en die komt met een taxatierapport met een waarde van € 360.000. Dat valt een beetje tegen. Maar who cares, ze hebben een huis!
De lol gaat er echter snel af als de hypotheekadviseur ze uitlegt dat ze maar € 363.600 kunnen lenen.
Hoe kan dat nu? Uit elke berekening op internet bleek dat ze makkelijk € 420.000 konden lenen. Naast het inkomen is er nog een belangrijke factor die de hoogte van de maximale hypotheek bepaalt: de waarde van de woning. En op basis van de huidige regels mag je niet meer lenen dan 101% van die waarde.
De totale kosten om het huis te kopen bedragen ongeveer € 412.000. Dan komen ze bijna € 50.000 tekort! Ze hebben een goede € 30.000 op hun spaarrekening staan. Maar daarvan zouden ze ook nog nieuwe meubels kopen. Wat nu?
Afzien van de woning is geen optie. Hun 3 dagen wettelijke bedenktijd zijn inmiddels voorbij. En de verkopende makelaar herinnert hun er fijntjes aan dat ze geen voorbehoud van financiering hebben gemaakt. Met een voorbehoud van financiering maak je al helemaal geen kans is deze overspannen markt, werd hen geadviseerd. Gevolg: als ze nu nog afzien van de koop, moeten ze 10% van de koopsom als boete betalen.
Door flink te overbieden hebben ze een huis. En een joekel van een probleem! Want ze krijgen te weinig hypotheek en hebben te weinig eigen geld om het gat te dichten.
Verschil koopprijs en taxatie
Dit is een voorbeeld, maar dit gebeurt op dit moment regelmatig. Hoe vaak er verschil is tussen de koopprijs en de getaxeerde waarde is moeilijk te achterhalen. Taxateurs mogen op basis van hun beroepseed niet beïnvloed worden door de betaalde koopprijs en vragen er dus ook niet om. We kunnen dus geen lijsten met koopprijzen en taxatiewaardes naast elkaar leggen. Maar in een markt waarin zo vaak overboden wordt, komt het verhaal van Erik en Loes regelmatig voor.
Ga je het ooit het huis verkopen voor die prijs
Er is natuurlijk nog een risico. Lukt het je om het huis ooit nog te verkopen voor het bedrag waarvoor je het net zelf hebt gekocht? Wat als de markt er over een paar jaar anders uitziet. Als de rente fors gaat stijgen heeft dat invloed op de koopprijs. Die zal gaan dalen, daar kun je vergif op innemen. De stap naar een volgend huis is een stuk lastiger als je blijft zitten met een forse restschuld omdat je nu te duur hebt gekocht.
Mijn advies: Doe het goed of doe het niet
Ga niet te makkelijk om met meer beiden op een woning dan de vraagprijs. En al helemaal niet als je geen voorbehoud van financiering en voldoende eigen middelen hebt. Doe vooraf je huiswerk en zorg dat je weet wat meer bieden dan de vraagprijs voor gevolgen kan hebben op je hypotheek. Of misschien nog wel belangrijker: laat je gewoon goed adviseren door een hypotheekadviseur die echt meedenkt en verder kijkt dan zijn neus lang is.