Donderdag 10 september 2026 was Jeroen Wolfsen, financieel adviseur bij Moneywise, weer te gast in Herberg Flevoland bij Omroep Flevoland. Het onderwerp deze week: "kijken, kijken, niet kopen". Nieuwbouwprojecten trekken volop bezoekers, maar de starterswoningen blijven staan. En wie dan maar blijft huren, is over twintig jaar ook een stuk duurder uit.
Nieuwbouw: waarom starters afhaken
Jeroen noemt een project in Steenwijk als voorbeeld. Van de 300 nieuwe woningen zijn de 150 eengezinswoningen, in de praktijk de starterswoningen, nauwelijks verkocht. De twee-onder-één-kapwoningen wel, want die worden gekocht door doorstromers die al een of twee ton overwaarde uit hun eerste huis meenemen.
Voor een starter ligt dat anders. Een woning van gemiddeld 400.000 euro, volledig gefinancierd met NHG en tien jaar vast tegen zo'n 4 procent, komt volgens Jeroen uit op een bruto maandlast van ruim 1.950 euro, netto ergens tussen de 1.400 en 1.500 euro. Daar heb je met z'n tweeën grofweg anderhalf tot twee keer modaal voor nodig, dus een gezamenlijk inkomen richting de 70.000 tot 90.000 euro. En dan is de woning nog casco: vloer, wanden, keuken, badkamer en tuin komen er nog bovenop. Nieuwbouw scheelt weliswaar overdrachtsbelasting en wat notariskosten, maar dat weegt daar niet tegenop.
De ontwikkelaar in Steenwijk biedt inmiddels 10.000 euro korting of een grotere uitbouw. Toch kiezen veel kopers liever voor een bestaande woning: die is vaak ruimer, terwijl nieuwbouw steeds kleiner wordt. Jeroen noemt het krimpflatie, net als bij het pak hagelslag.
Huren: geen goedkoop alternatief
Wie niet kan kopen, moet huren. Maar ook daar stijgen de lasten: dit jaar gemiddeld 4,4 procent, zowel bij woningcorporaties als in de vrije sector. Een sociale huurwoning van 900 euro per maand is geen uitzondering meer.
Jeroens rekensom: wie nu 1.000 euro huur betaalt en jaarlijks 4 procent verhoging krijgt, zit over twintig jaar op bijna 2.200 euro per maand. Een koper bouwt in die tijd vermogen op, een huurder niet. Zo ontstaat volgens hem een vicieuze cirkel: kopen lukt niet, huren wordt steeds duurder.
Op Prinsjesdag, komende dinsdag, komt het koffertje weer tevoorschijn. Veel verwacht Jeroen er niet van: "Het koffertje van tien jaar geleden pakken ze erbij en dan doen ze dat opnieuw."
Het fragment is terug te luisteren bij Omroep Flevoland. Hieronder het volledige transcript.
Transcript
Het gesprek is voor de leesbaarheid licht geredigeerd. De genoemde rentes, bedragen en percentages zijn indicatief en gelden op het moment van uitzending. Wat voor jou verstandig is, hangt af van je persoonlijke situatie.
Presentator: Dat doen we natuurlijk met Jeroen Wolfsen. Jeroen, goedemorgen.
Jeroen: Goedemorgen.
Presentator: Kijken, kijken, niet kopen, zeiden we net al. Nieuwbouw wordt heel moeilijk verkocht.
Jeroen: Ja, jullie zeiden het al: in het buitenland is dat een bekende kreet, kijken, kijken, niet kopen. Sinds kort dus in Nederland ook.
Presentator: We vinden het leuk om te gaan kijken naar koopwoningen of nieuwbouwprojecten, maar we doen er verder niks mee.
Jeroen: In zoverre vinden we het leuk. In Steenwijk, dat stond toevallig in de krant, maar we zien het wel meer, staat een wijk met stenen en die stenen worden niet verkocht. Een projectontwikkelaar heeft daar 300 nieuwe woningen. De eengezinswoningen, en dat kun je ook omschrijven als de starterswoningen, worden nauwelijks verkocht, om de simpele reden dat het gewoon te duur is voor een starter. Er worden 300 woningen gebouwd, 150 daarvan zijn eengezinswoningen en die zijn nauwelijks verkocht. De twee-onder-één-kappers wel. Dat is de typische doorstromerwoning, van iemand die al 100.000 of 200.000 euro winst van zijn eerste woning in de zak heeft.
Presentator: Oh.
Jeroen: Maar die starter moet een woning kopen van gemiddeld 400.000 euro. Dat is een flinke prijs.
Presentator: Ja.
Jeroen: En ik weet wat jij gaat zeggen.
Presentator: Wat dan?
Jeroen: Iets over de rente.
Presentator: Nou, ook de rente gaat omhoog. En als dat huis is opgeleverd, moet je alles nog doen. Tegenwoordig zit er geen badkamer in, zit er geen keuken in. Alles wordt casco opgeleverd, dus er komt zeker nog een tuin bij, weet ik wat.
Jeroen: Je had het net over je eigen situatie: verkoop, alles nieuw. Maar dat is daar ook de situatie. Je tuin moet je nog doen. Ik heb toevallig zelf deze week een offerte gehad van een tuinman. Ik wist niet dat die mannen een universitaire opleiding hadden en gouden gereedschap gebruikten, want jeetje, wat een bedragen.
Presentator: Ja.
Jeroen: Dat zijn inderdaad allemaal kosten die erbij komen. Maar dan heb je de woning. Het probleem is nu om die woning te krijgen. Want let op: als jij een starterswoning moet kopen in Steenwijk, en dat is niet de duurste plek in Nederland, kost dat al vier ton. De rente op dit moment, NHG, tien jaar vast, minimaal 4 procent.
Presentator: Ja.
Jeroen: Een woning van vier ton, en je moet alles lenen, keer 4 procent. Dan zit je op een bruto maandlast van een goede 1.950 euro, netto rond de 1.400, 1.500 euro.
Presentator: Dat is toch wat?
Jeroen: Dat is serieus geld, hè?
Presentator: Wat moet je dan wel niet verdienen om dat op te brengen?
Jeroen: Meer dan anderhalf tot twee keer modaal. Dan ga je richting de 70.000, 80.000, 90.000 euro met z'n tweeën.
Presentator: Starters die daarop zitten, natuurlijk.
Jeroen: Nee. En dan moet je nog wat eigen geld hebben. Kijk, bij nieuwbouw heb je wat minder kosten: geen overdrachtsbelasting, de notariskosten zijn allemaal ietsje lager, dus dat scheelt een paar duizend euro aan het begin. Maar er hangt geen lampje, er ligt nog geen tegel in de tuin, de vloer moet nog gedaan worden, de wanden, de schilder moet er nog doorheen.
Presentator: De badkamer is vaak heel basic, met alleen een wastafeltje en een spiegel, en verder niks.
Jeroen: En een wc'tje, als dat er al in zit, want soms moet je dat ook nog. Dus dat is het probleem. Dat is de reden: kijken, kijken, niet kopen. Je ziet nu dat die ontwikkelaar, en zo staat het mooi in de krant, zegt: ik doe er 10.000 euro af, of u krijgt van mij een grotere uitbouw. Maar wat is de grap? De meeste mensen kopen gewoon liever een oude woning, want die zijn ruimer. De woningen worden steeds kleiner.
Presentator: Ja.
Jeroen: We hebben krimpflatie in het pak hagelslag en de pot pindakaas, er zit steeds minder in. Maar ook de woningen worden steeds kleiner.
Presentator: Ja.
Jeroen: Dat heeft natuurlijk te maken met ruimte, maar ook met kosten. En er zit een tuintje bij. Als je een nieuwe fiets koopt, moet je de fietsenmaker vragen: hoe breed is het stuur eigenlijk?
Presentator: Een vouwfiets moet je ervan maken.
Jeroen: Ja, een vouwfiets. Er zijn dus allerlei redenen waarom mensen ook naar een wat oudere woning kijken, die ze dan misschien wat moeten opknappen. Maar het is echt niet duur.
Presentator: Ook dan moet je natuurlijk alles nieuw doen, maar de tuin is dan sowieso al aangelegd. Dan heb je in ieder geval al iets. Bij nieuwbouw moet je wat doen.
Jeroen: Moet je helemaal doen. Absoluut.
Presentator: Dus je zei net dat die 1.950 natuurlijk heel hoog is. Maar huren is ook niet goedkoop.
Jeroen: Daar mag je ook je portemonnee trekken. Dit jaar gaan ze weer 4,4 procent gemiddeld omhoog. Dat zijn de sociale huurwoningen van de woningcorporaties en de vrijesectorwoningen.
Presentator: Maar je zegt: sociale huurwoning. Ik sprak laatst iemand die in een sociale huurwoning woont, maar ook daar is het niet meer zo dat je zegt: dat is natuurlijk goedkoper. Dat is ook iets van 900 euro.
Jeroen: Makkelijk. En let even op, ik heb het rekensommetje gemaakt. Als je een woning koopt, heb je een hypotheek. Dan gaan je maandlasten, afhankelijk of je aflost of niet en of dat meteen doorverrekend wordt, naar beneden. In ieder geval stijgt je woning in waarde. Dus je betaalt misschien wel veel aan hypotheek, maar je bouwt ook vermogen op. Een huurder bouwt niks op. Maar let op: 1.000 euro per maand aan huur, 4 procent huurstijging ieder jaar. Over twintig jaar zit je op bijna 2.200 euro.
Presentator: Daarom zegt iedereen: we kunnen beter gaan kopen. Maar als je niet kan kopen, moet je wel huren.
Jeroen: Ja, dus je zit een beetje in een vicieuze cirkel.
Presentator: Ja, maar wel een negatieve spiraal.
Jeroen: En in ieder geval een hele dure. Vroeger had je van die spelshows waarbij je met je dingetje door zo'n spiraal moest.
Presentator: Word je zenuwachtig van.
Jeroen: Hier word je ook zenuwachtig van.
Presentator: Als je je salaris binnenkrijgt en je denkt: meer dan de helft is alweer weg. Daar word je heel zenuwachtig van.
Jeroen: Het gaat hard. De starters hebben het moeilijk. We hebben natuurlijk een prachtig plan om 900.000 nieuwe woningen te bouwen. Daar komen we bij lange na niet aan.
Presentator: Maar dat moeten dure woningen worden.
Jeroen: Je ziet heel duidelijk het verschil tussen de starter die het gewoon moeilijk heeft en in een steeds kleinere woning terechtkomt. Over appartementen worden mensen ook iets minder enthousiast. En de twee-onder-één-kapper is het ook niet. Laten we eerlijk zijn, ik kom ze wel tegen: starters met een twee-onder-één-kapper van 800.000 euro. Ik vind het nogal een bedrag voor een starter.
Presentator: Heel erg.
Jeroen: Jeetje, hou toch op.
Presentator: Maar na volgende week dinsdag wordt alles beter, toch?
Jeroen: Absoluut.
Presentator: Prinsjesdag, hè? Dan komt het koffertje tevoorschijn en wordt de troonrede voorgelezen.
Jeroen: Ja, ik ben ook aan het kijken voor een nieuwe auto, want ik denk dat ik er wel zoveel aan overhoud.
Presentator: Elektrisch wordt weer gestimuleerd. Zonnepanelen worden weer interessant. Maar wat gaan ze daar dan mee doen? Is dat al bekend?
Jeroen: Wat ze meestal doen: het koffertje van tien jaar geleden pakken ze erbij en dan doen ze dat opnieuw. En over tien jaar gooien we dat koffertje weer weg. Zo wisselen we iedere tien jaar van plannen.
Presentator: Nou ja, goed. Dank je wel Jeroen, voor deze opbeurende mededeling.
