Sinds 2001 is de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar. Is de hypotheek na 30 jaar nog niet hebt afgelost, dan stijgen je netto maandlasten omdat je de hypotheekrente niet meer mag aftrekken.
Per 1 juli 2021 gelden er nieuwe regels. Banken moeten rekening houden met deze netto lastenstijging als je een nieuwe hypotheek wilt afsluiten. Bereik jij binnen 10 jaar de einddatum van jouw hypotheekrente aftrek? Dan kun je minder lenen.
Hoe zit het ook al weer met die 30 jaar en de hypotheekrenteaftrek
In het kader van het inperken van de hypotheekrenteaftrek is sinds 2001 de hypotheekrenteaftrek gemaximaliseerd op 30 jaar. Heb je dus vóór of in 2001 een hypotheek afgesloten? Dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek voor die hypotheek in 2031. Sloot je in 2002 een hypotheek af? Dan vervalt het recht in 2032, enzovoort.
Maar sluit je later een hogere hypotheek af, omdat je bijvoorbeeld gaat verbouwen of verhuizen, dan begint voor die verhoging de 30 jaarstermijn opnieuw.
Dat levert in de praktijk lastige rekensommetjes op. Om een goed hypotheekadvies te kunnen geven heb je dus de volledige hypotheekhistorie nodig.
Voorbeeld renteaftrek hypotheek
Erik en Eva hebben in 1999 een huis gekocht voor € 200.000 en daar hebben ze een aflosvrije hypotheek voor afgesloten van € 200.000. De hypotheek loopt 30 jaar dus tot 2029.
In 2005 kopen ze een ander huis. Daarvoor hebben ze een aflosvrije hypotheek afgesloten van € 300.000 met wederom een looptijd van 30 jaar. Over de eerste € 200.000 hebben ze aftrek tot 2031 (30 jaar lang, vanaf 2001). Over de € 100.000 die ze in 2005 extra geleend hebben, hebben ze aftrek tot 2035.
In 2021 willen ze een nieuw huis kopen. Daarvoor hebben ze een nieuwe hypotheek van € 400.000 nodig. Deze hypotheek bestaat nu belastingtechnisch gezien uit drie hypotheekdelen. En elk deel heeft 30 jaar rente aftrek. Dus na 2031 mogen Erik en Eva over de eerste € 200.000 de betaalde hypotheekrente niet meer aftrekken. Voor het tweede deel van 2005 vervalt in 2035 de renteaftrek.
In een schema ziet het er zo uit:
Het inkomen van Erik is € 42.500 en dat van Eva is € 33.000. Bij een rente van 1,8% kunnen zij volgens de huidige regelgeving een
maximale hypotheek van € 402.000 krijgen.
Maar vanaf
1 juli 2021 houden banken er rekening mee dat een deel van de hypotheek binnen 10 jaar niet meer aftrekbaar is. Omdat daardoor de netto maandlast stijgt, gaat de leencapaciteit omlaag.
Erik en Eva hebben over hun eerste € 200.000 nog slechts 10 jaar hypotheekrenteaftrek en daarmee vallen ze in de nieuwe regelgeving.
Volgens de nieuwe regels kunnen Erik en Eva dan € 383.000 lenen. Een verschil van
€ 17.000 met als effect dat de koop van hun nieuwe woning mogelijk niet door kan gaan.
Nieuwe regels gelden voor alle banken
Jaarlijks brengt het Nibud een advies uit over welk percentage van hun inkomen consumenten mogen gebruiken aan woonlasten zodat dit nog verantwoord is. Het Nibud verwerkt dit is de zogeheten financieringslastnormen. Ondanks dat dit een advies is neemt NHG deze normen altijd 1 op 1 over in het bepalen van de
maximale hypotheek.
Banken zijn op hun beurt weer NHG-volgend en nemen de berekeningsmethode over voor alle hypotheken die ze verstrekken, dus zowel hypotheken mét als hypotheken zonder NHG.
Hypotheekadvies steeds ingewikkelder
Door de regels van De Belastingdienst, NHG en de banken worden hypotheken steeds ingewikkelder.
In de praktijk blijft het vaak niet bij 1 woning en 1 hypotheek. Een verbouwing, een verhuizing, een scheiding en vervolgens een huis kopen met een nieuwe partner zorgt ervoor dat het reproduceerbaar maken van de hypotheekaftrek in sommige gevallen bijzonder complex is.
Veel consumenten geven dan ook zelf de verkeerde getallen door aan de fiscus.
Voorkom problemen en laat je goed adviseren
Een goed
hypotheekadvies is dus goud waard. Een verkeerd advies kan namelijk betekenen dat je in 1 klap het volledige recht op hypotheekrente aftrek kwijt raakt.
Laat je dus goed adviseren. Vraag
hypotheekadvies aan bij een van onze hypotheekexperts, of bel 085-760 7610.