Nu de
hypotheekrente flink stijgt, is het heel belangrijk om te weten wat je
maximale hypotheek is. Zo voorkom je problemen en teleurstellingen wanneer je een nieuw huis wilt kopen, of je huidige hypotheek wilt aanpassen voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming.
Hoe wordt de maximale hypotheek berekend?
Je maximale hypotheek wordt bepaald op basis van een aantal gegevens:
- De hoogte van je inkomen
- Je leeftijd (wel of niet AOW-gerechtigd)
- Heb je leningen of andere financiële verplichtingen?
- Welke hypotheekrente betaal je voor je hypotheek?
De maximale hypotheek wordt bepaald door de zogenaamde woonquote. De woonquote is het percentage van jouw inkomen dat je mag besteden aan leenlasten. Leenlasten zijn in dit geval de maandelijkse bruto lasten voor je hypotheek en eventuele consumptieve leningen. De woonquotes worden ieder jaar door het NIBUD vastgesteld en zijn vastgelegd in tabellen. Die tabellen gaan steeds een half procent omhoog. Iedere keer als je net overgaat naar de volgende kolom in de tabel stijgt het percentage van je inkomen dat je mag besteden aan leenlasten. De woonquote wordt dus hoger. Aangezien de rente ook stijgt die je moet betalen over je hypotheekbedrag betekent dit helaas niet dat je meer mag lenen.
Deze rekenmethode is vastgelegd in de wet. Dit zijn de regels waaraan alle banken zich dus moeten houden.
Slim gebruik maken van de rente
Hierdoor kan je wel gebruik maken van een slim ‘trucje’. Bij een rente van 3,01% kom je in een volgende kolom van de tabel en mag je meer lenen dan bij een rente van 3,00%. Je betaalt dus amper meer rente, maar het scheelt wel in het maximale hypotheekbedrag. Dit geldt ook bij een hypotheekrente van 3,51% ten opzichte van een hypotheekrente van 3,50%, enzovoorts. Eigenlijk is dit een beetje raar, want een hogere rente, zorgt dus wel degelijk voor een hogere maximale hypotheek. Het loont dus om kritisch te kijken naar de hypotheekrentes, en niet altijd te gaan voor de goedkoopste aanbieder.
De hypotheekrentes zijn sinds februari dit jaar flink gestegen. Door de hogere hypotheekrentes daalt het bedrag aan maximale hypotheek. En die verschillen zijn nu aardig aan het oplopen ten opzichte van een jaar geleden. Toen lag de gemiddelde hypotheekrente tussen 1,00% en 1,51%.
Wat betekent een hogere rente nou precies voor je maximale hypotheek?
Ik heb een aantal berekeningen gemaakt op basis van gemiddelde inkomens. Dit geeft een duidelijk cijfermatig beeld van de impact van de hogere hypotheekrente op je maximale hypotheek. Hierbij ben ik uitgegaan van een modaal bruto inkomen. In 2022 is dit € 38.000 bruto per jaar.
Gepensioneerden hebben een eigen tabel met maximale leenlasten. Daarom kijken we ook naar de mogelijkheden met een pensioeninkomen. Een gemiddeld pensioeninkomen voor één persoon inclusief AOW is € 28.440 bruto per jaar. Een gemiddeld pensioeninkomen voor 2 personen is € 40.680 bruto per jaar inclusief AOW.
Om het verschil met een jaar geleden aan te tonen, heb ik ook de maximale hypotheek erbij gezet wanneer de rente 1,01% is.
Voorbeeld 1: Een hypotheek op basis van één keer modaal inkomen
Hoeveel hypotheek kan je krijgen op basis van een inkomen van € 38.000?
| Rente | Maximale hypotheek | Bruto maandlast | Netto maandlast |
|---|
| 1,01% | € 186.795,00 | € 602,00 | € 570,00 |
| 3,00% | € 168.990,00 | € 712,00 | € 580,00 |
| 3,01% | € 176.280,00 | € 744,00 | € 606,00 |
| 3,51% | € 172.550,00 | € 776,00 | € 614,00 |
| 4,00% | € 162.500,00 | € 776,00 | € 598,00 |
| 4,01% | € 168.935,00 | € 808,00 | € 623,00 |
| 4,51% | € 165.420,00 | € 839,00 | € 633,00 |
| 5,00% | € 156.320,00 | € 839,00 | € 620,00 |
| 5,01% | € 162.030,00 | € 871,00 | € 643,00 |
| 5,51% | € 158.770,00 | € 902,00 | € 655,00 |
Voorbeeld 2: Een hypotheek op basis van anderhalf keer modaal inkomen
Hoeveel hypotheek kan je krijgen op basis van een inkomen van € 57.000?
| Rente | Maximale hypotheek | Bruto maandlast | Netto maandlast |
|---|
| 1,01% | € 280.190,00 | € 902,00 | € 855,00 |
| 3,00% | € 253.490,00 | € 1.069,00 | € 870,00 |
| 3,01% | € 264.420,00 | € 1.116,00 | € 908,00 |
| 3,51% | € 258.830,00 | € 1.164,00 | € 920,00 |
| 4,00% | € 243.760,00 | € 1.164,00 | € 898,00 |
| 4,01% | € 253.400,00 | € 1.211,00 | € 934,00 |
| 4,51% | € 248.130,00 | € 1.259,00 | € 949,00 |
| 5,00% | € 234.480,00 | € 1.259,00 | € 930,00 |
| 5,01% | € 243.050,00 | € 1.306,00 | € 965,00 |
| 5,51% | € 238.160,00 | € 1.354,00 | € 983,00 |
Voorbeeld 3: Een hypotheek op basis van twee keer modaal inkomen
Hoeveel hypotheek kan je krijgen op basis van een inkomen van € 76.000?
| Rente | Maximale hypotheek | Bruto maandlast | Netto maandlast |
|---|
| 1,01% | € 422.740,00 | € 1.362,00 | € 1.289,00 |
| 3,00% | € 375.540,00 | € 1.583,00 | € 1.289,00 |
| 3,01% | € 397.570,00 | € 1.678,00 | € 1.366,00 |
| 3,51% | € 387.370,00 | € 1.742,00 | € 1.377,00 |
| 4,00% | € 364.810,00 | € 1.742,00 | € 1.344,00 |
| 4,01% | € 377.620,00 | € 1.805,00 | € 1.392,00 |
| 4,51% | € 368.300,00 | € 1.868,00 | € 1.408,00 |
| 5,00% | € 348.030,00 | € 1.868,00 | € 1.381,00 |
| 5,01% | € 359.420,00 | € 1.932,00 | € 1.427,00 |
| 5,51% | € 350.970,00 | € 1.995,00 | € 1.448,00 |
Voorbeeld 4: Een hypotheek op basis van een gemiddeld pensioeninkomen voor 1 persoon
Hoeveel hypotheek kan je krijgen op basis van een inkomen van € 28.440?
| Rente | Maximale hypotheek | Bruto maandlast | Netto maandlast |
|---|
| 1,01% | € 172.910,00 | € 557,00 | € 542,00 |
| 3,00% | € 148.960,00 | € 628,00 | € 568,00 |
| 3,01% | € 154.390,00 | € 652,00 | € 589,00 |
| 3,51% | € 147.590,00 | € 664,00 | € 592,00 |
| 4,00% | € 138.990,00 | € 664,00 | € 585,00 |
| 4,01% | € 143.780,00 | € 687,00 | € 606,00 |
| 4,51% | € 137.820,00 | € 699,00 | € 610,00 |
| 5,00% | € 130.230,00 | € 699,00 | € 605,00 |
| 5,01% | € 132.295,00 | € 711,00 | € 615,00 |
| 5,51% | € 127.160,00 | € 723,00 | € 620,00 |
Voorbeeld 5: Een hypotheek op basis van een gemiddeld pensioeninkomen voor 2 personen
Hoeveel hypotheek kan je krijgen op basis van een inkomen van € 40.680?
| Rente | Maximale hypotheek | Bruto maandlast | Netto maandlast |
|---|
| 1,01% | € 247.330,00 | € 797,00 | € 775,00 |
| 3,00% | € 217.090,00 | € 915,00 | € 827,00 |
| 3,01% | € 224.850,00 | € 949,00 | € 858,00 |
| 3,51% | € 218.650,00 | € 983,00 | € 877,00 |
| 4,00% | € 205.920,00 | € 983,00 | € 867,00 |
| 4,01% | € 212.760,00 | € 1.017,00 | € 897,00 |
| 4,51% | € 207.160,00 | € 1.051,00 | € 917,00 |
| 5,00% | € 195.760,00 | € 1.051,00 | € 909,00 |
| 5,01% | € 201.840,00 | € 1.085,00 | € 938,00 |
| 5,51% | € 193.820,00 | € 1.102,00 | € 946,00 |
De maandlasten blijven redelijk gelijk; de maximale hypotheek daalt
Uit de tabellen blijkt in hoeverre de hogere hypotheekrente zorgt voor een lagere maximale hypotheek. Vooral voor de gepensioneerden en de werknemers met twee keer het modale inkomen, is het verschil aanzienlijk. Bij een hypotheekrente van 1,01% kan je het hoogste bedrag aan hypotheek lenen. Kijken we dan naar de maximale hypotheek op basis van een inkomen van twee keer modaal, dan was de maximale hypotheek € 422.740,00. Kijken we naar de gemiddelde rente van dit moment, dan ligt die al rond de 4,00%. De maximale hypotheek is nu € 364.810,00. Dat scheelt € 57.930,00. Voor gepensioneerden geldt hetzelfde. De maximale hypotheek voor een gepensioneerd stel is € 247.330,00 wanneer de hypotheekrente 1,01% is. De maximale hypotheek bij een gemiddelde rente van 4,00% is € 205.920,00. Dit scheelt € 41.410,00.
Kijken we naar de maandlasten, dat zit daar juist helemaal niet veel verschil in. Natuurlijk zijn de maandlasten het laagst met de laagste rente. Maar we zien ook dat er weinig verschil zit tussen de maandlasten bij diverse hypotheekrentes. Dit is logisch, want hoe minder rente je betaalt, hoe minder hypotheekrenteaftrek je ontvangt. Hoe hoger de rente, hoe hoger de teruggave. Zo zie je dat de netto maandlasten (ongeacht de hypotheekrente) redelijk op hetzelfde niveau blijven.
Je hebt minder in je portemonnee
Een verschil van bijna € 60.000 voel je wel in je portemonnee. Deze bedragen heb je letterlijk minder te besteden aan een nieuwe woning of verbouwing ten opzichte van een jaar geleden. En dat is ontzettend veel geld! Daar tegenover staat dat de huizenprijzen nog steeds stijgen en dat materialen voor een verbouwing steeds duurder worden. Met andere woorden; het blijft heel belangrijk om je bewust te zijn van je financiële mogelijkheden.
Wil jij weten wat je maximaal kan lenen?
Bereken dan zelf online de
maximale hypotheek. Je krijgt dan een indicatie van de maximale hypotheek op basis van je inkomen en de laagste hypotheekrente van dit moment.
Heb je vragen of wil je meer informatie? We helpen jou graag bij het berekenen van de verschillende mogelijkheden. Neem direct contact met ons op via telefoonnummer: 085-760 7610, of plan zelf een
belafspraak met één van onze hypotheekspecialisten.