Wat is wijsheid? De hypotheekrente vastzetten of variabel houden? Door de lage
hypotheekrente van de afgelopen jaren, kozen veel mensen voor de zekerheid van een langlopende hypotheekrente.
Die overweging was niet zo moeilijk. Maar nu de hypotheekrente stijgt, lijkt de variabele hypotheekrente weer interessanter. Maar is dat ook zo?
De historisch lage hypotheekrente
Door de lage rente van de laatste 2-3 jaar hebben veel mensen hun rente lang vastgezet. Waar huizenkopers eerst nog hun variabele hypotheek inruilden voor een rentevaste periode van 10 jaar, werd daarna de 20- en 30-jarige rentevastperiode de nieuwe standaard.
De rentestanden op vaste hypotheken werden zelfs zo laag, dat ze eind 2019 lager waren dan die van de variabele tarieven. Dat was opmerkelijk! Normaal gesproken is een langlopende financiering duurder dan geld lenen voor een kortere periode.
En nu is de hypotheekrente aan het stijgen
Maar nu ziet die situatie er heel anders uit. Omdat de vaste hypotheekrentes de afgelopen maanden zo hard zijn gestegen, zijn de vaste hypotheekrentes voor het eerst in jaren weer duurder dan de variabele hypotheekrentes. De variabele hypotheekrente bleef redelijk stabiel.
Wanneer is een variabele hypotheekrente wel interessant?
Er kunnen meerdere redenen zijn waarom men kiest voor een variabele hypotheekrente. Uiteraard omdat de rente laag is maar ook omdat de hypotheek nog maar kort loopt voordat hij is afgelost. Of omdat men meer flexibiliteit wilt. Een hypotheek met variabele hypotheekrente is op ieder moment aan te passen of over te sluiten.
Toch zit er op dit moment zo’n 1,5% verschil tussen de variabele hypotheekrente en een 10-jaars rente. Dit scheelt aanzienlijk in de maandlasten.
Een variabele hypotheekrente is niet hetzelfde als het Euribor-tarief
Nu wordt het een beetje ingewikkelder. De variabele hypotheekrente is namelijk gebaseerd op Euribor. Dit is een benchmark, of anders gezegd; de basis. Euribor is een afkorting van
Euro
Inter
Bank
Offered
Rate. Het is het gemiddelde rentetarief waartegen de bank kortlopende leningen verstrekt in euro's. Er bestaan Euribor tarieven met verschillende looptijden. Bovenop het 1-maans Euribor tarief betaal je een opslag: de Opslag Variabele Rente. Dit samen bepaalt het tarief voor de variabele hypotheekrente.
Er zijn nog hypotheken die tegen het Euribor-tarief zijn gesloten. De maandlasten op deze hypotheken zijn extreem laag. Hier gelden dus niet die opslagen die leiden tot de variabele hypotheekrente. Er worden geen nieuwe hypotheken meer gesloten tegen het Euribor-tarief.
Maar wordt een variabele hypotheekrente weer interessant?
Nee, dat is niet de verwachting. Dit heeft te maken met een aantal factoren. Ten eerste biedt niet iedere bank een variabele hypotheekrente aan. Je kan dus maar bij een klein aantal banken terecht voor een hypotheek. Er gelden vaak ook aanvullende voorwaarden. Zo mag je niet de gehele hypotheek tegen een variabele hypotheekrente sluiten, en kan dit bijvoorbeeld alleen op een aflossingsvrije hypotheek worden afgesloten.
Ook de mate van zekerheid is een belangrijke factor. En dit is een persoonlijke afweging. De een is nou eenmaal beter bestand tegen (on)zekerheid dan de ander. Iemand die graag zekerheid heeft, doet er goed aan niet te kiezen voor een variabele hypotheekrente. Heb je een beetje verstand van economie, en ben je in staat op tijd hierop in te spelen? Dan kies je een variabele hypotheekrente.
Daarnaast moet de bank rekening houden met de wettelijke toetsrente wanneer de hypotheekrente kort wordt vastgezet. Hypotheekrentes die korter vaststaan dan 10 jaar, worden getoetst tegen de wettelijke toetsrente van 5%. En dat heeft effect op de maximale hypotheek die iemand kan krijgen.
Deze regel wordt door iedere bank gevolgd, aangezien dit is vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Aangezien de rente op ieder moment kan wijzigen, moet de bank rekening houden met eventuele rentestijgingen in de toekomst. De hypotheek moet ook dan betaalbaar blijven.
Een voorbeeldje
Kees en Eva willen een aflossingsvrije hypotheek afsluiten van € 310.000. Kees heeft € 40.000 inkomen, Eva heeft een inkomen van € 25.000. Zij willen de hypotheek graag afsluiten tegen variabele hypotheekrente, want dat geeft op dit moment de laagste maandlasten. De variabele hypotheekrente is 1,50%, een 10-jarige rente is 3,55%.
Kiezen zij voor een variabele hypotheekrente, dan berekent de bank hun maximale hypotheek tegen de toetsrente van 5%. De maximale hypotheek is dan € 291.996. De maximale hypotheek wanneer er wordt gerekend met de 10-jaars hypotheekrente, is € 316.483.
De hypotheek kan dus niet worden afgesloten voor de gewenste € 310.000, wanneer zij kiezen voor een variabele hypotheekrente.
Wat is de verwachting voor de komende periode?
De verwachting met betrekking tot de hypotheekrente is dat er vaker gekozen gaat worden voor een 10-jarige hypotheekrente. Op deze manier is er voor de komende periode toch een stukje zekerheid van de maandlasten en is de hoogte van de hypotheek die je kan krijgen hoger.