Deze week werd bekend gemaakt dat 5 banken samen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een proef zijn gestart om 1000 zogenaamde Duurhuurders meer hypotheek te kunnen verstrekken. Moneywise rekende uit wat Duurhuurders nu echt meer kunnen lenen. De conclusie is: Soms valt het mee en soms valt het tegen. En Duurhuurders in Amsterdam kunnen het meeste extra lenen! Hoe zit dat nu met die Duurhuur-hypotheek?
Hoeveel meer hypotheek kan je als Duurhuurder krijgen?
Het klinkt heel logisch. Als je al jarenlang € 1.200 aan huur betaalt dan kun je dat toch ook betalen als maandlasten voor een koopwoning. Ook als je volgens de huidige regels van geldverstrekkers slechts € 800 van je inkomen mag gebruiken voor een hypotheek. Maar wat betekenen de nieuwe regels voor een Duurhuur-hypotheek nu echt? Hoeveel kunnen mensen meer lenen en wordt daarmee dan een koopwoning wel bereikbaar?
Grote verschillen per woonplaats
Moneywise berekende verschillende scenario’s door en onderzocht wat de gemiddelde huurder in een grote stad meer aan hypotheek zou kunnen krijgen op basis van de nieuwe Duurhuur-hypotheek onder NHG. Het leverde interessante uitkomsten op!
Uit gegevens van de NVM hebben we afkunnen leiden wat de
huurprijs is van een gemiddeld appartement in 9 grote steden in Nederland. De huurprijs is erg bepalend in de berekening van de Duurhuur-hypotheek.
Allereest maken we een berekening van de standaard maximale hypotheek. Dit doen we op basis van een inkomen van € 50.500 per jaar.
Met dit inkomen mag je, bij een rente van 1,3%, maandelijks € 800 gebruiken voor woonlasten. Aan de hand van deze € 800 bepalen banken de
maximale hypotheek. De maximale hypotheek bij dit inkomen bedraagt €238.723 en is bij alle banken gelijk.
Hoe wordt de Duurhuur-hypotheek berekend?
Voor het bepalen van de Duurhuur-hypotheek moet je aantonen dat je minimaal 36 maanden een hogere huur hebt betaald.
Vervolgens houdt NHG rekening met de extra kosten (onderhoud, verzekeringen etc.) die een woningeigenaar maakt ten opzichte van een huurder. Alles bij elkaar kan dit een hoger hypotheekbedrag opleveren. Maar zeker niet altijd!
In welke stad krijgt je de hoogste Duurhuur-hypotheek?
De berekening levert interessante verschillen per woonplaats op:
| Plaats | Gem. huur | Max. Hypotheek | Duurhuur-hypotheek | Extra hypotheek |
|---|
| Amsterdam | € 1.599 | € 238.723 | € 309.888 | € 71.165 |
| Rotterdam | € 1.251 | € 238.723 | € 281.373 | € 42.650 |
| Utrecht | € 1.186 | € 238.723 | € 266.529 | € 27.806 |
| Den Haag | € 1.202 | € 238.723 | € 270.352 | € 31.629 |
| Eindhoven | € 981 | € 238.723 | € 220.420 | € -18.303 |
| Groningen | € 1.036 | € 238.723 | € 233.016 | € -5.707 |
| Almere | € 982 | € 238.723 | € 220.870 | € -17.853 |
| Den Bosch | € 1.047 | € 238.723 | € 235.490 | € -3.233 |
| Amersfoort | €1.069 | € 238.723 | € 240.213 | € 1.490 |
Amsterdamse huurder heeft meeste voordeel: 30% extra hypotheek
Een huurder uit Amsterdam kan het meeste extra lenen. Dat heeft niks te maken met het inkomen want dat is voor alle berekeningen gelijk. Het komt omdat de huren in Amsterdam het hoogste zijn. Als je aan kan tonen dat je langer dan 3 jaar een huur van € 1.599 betaald hebt, kan € 71.165 extra lenen. Met het inkomen van € 50.500 kan je dan een hypotheek krijgen van € 309.888 in plaats van € 238.723. Dat is een verhoging van bijna 30%.
De vraag is echter wat je in Amsterdam kan kopen voor een bedrag van € 309.888. Er van uitgaande dat je nog steeds flink moet overbieden, hebben we gekeken naar het aantal te koop staande woningen op Funda tot een vraagprijs van € 275.000. Dat zijn 74 woningen. Je zou 10% meer kunnen bieden dan de vraagrijs. Maar of dat voldoende is om een huis te kunnen kopen in Amsterdam?
Den haag: 13% extra hypotheek
Uitgaande van de gemiddelde huurprijs kan je als huurder in Den Haag een stuk minder lenen. Daar wordt de normale maximale hypotheek van € 238.723 verhoogd tot € 270.352. De Duurhuur -hypotheek levert hier dus een extra ruimte op van € 31.629, oftewel 13%. In Den haag staan momenteel 64 woningen met een vraagprijs tot €250.000. Ook hier wordt flink overboden op woningen.
Almere: geen voordeel van Duurhuurhypotheek
Omdat de huren in Almere gemiddeld lager zijn dan in Amsterdam levert de Duurhuur-hypotheek in Almere geen extra hypotheekbedrag op. Daar kom je, ondanks een gemiddelde huur van € 982, op een lager bedrag uit: € 220.870. Gelukkig geldt dan de normale berekening en kun je het standaard hypotheekbedrag van €238.723 lenen. Ook Eindhoven en Den Bosch leveren bij een gemiddeld appartement tegen een gemiddelde huur geen extra lening op.
Verhuizen van Amsterdam naar provincie levert het meeste op
Onze voorbeeldberekeningen gaan uit van gemiddelde huren. Natuurlijk zijn er ook mensen in Almere die huren voor € 1.599 per maand. Dan omstaat dezelfde extra leenruimte als een huurder in Amsterdam. Maar het mag duidelijk zijn dat niet iedere huurder die meer huur betaald dan dat hij aan maandlasten voor een hypotheek zou betalen, voordeel heeft bij de Duurhuur-hypotheek. Iemand die jaren veel huur betaald heeft in Amsterdam en besluit om te verhuizen naar een gebied met lagere woningprijzen heeft het grootste voordeel van de Duurhuur-hypotheek. Maar gezien de hoge prijzen op de woningmarkt zal de Duurhuur-hypotheek niet altijd een huis opleveren!
Meer voorbeeldberekeningen Duurhuur-hypotheek