Slimme truc ABN AMRO kost oversluiter hypotheek extra geld

Deze week stond in alle Nederlandse kranten het nieuws dat de hypotheekrente voor het eerst onder de 1% dook. ABN AMRO verlaagde het tarief voor 2 jaar vast van 1,7% naar 0,99%. Mooie reclame voor ABN AMRO want overal stond de naam van de bank bij. Met 1 berichtje heeft de marketingafdeling van ABN AMRO de bank even in de media weten te krijgen als de goedkoopste bank van Nederland. Maar er is een keerzijde aan dit verhaal.

Hypotheek met 2 jaar rentevast wordt bijna niet gesloten
Onderstaande grafiek laat zien dat de meeste mensen (44%) kiezen voor een rentevast periode van 10 jaar. En 37% van de nieuwe hypotheken wordt voor 20 jaar vastgezet.
In de praktijk worden er nauwelijks nieuwe hypotheken gesloten met een rentevast periode van 2 jaar. Slechts 1 op de 200 hypotheken wordt afgesloten met een rente voor 2 jaar.
















10 jaar vast en 20 jaar vast populair
Hier zijn twee redenen voor.
De eerste reden is simpel. Mensen willen zekerheid. En de huidige lage rente geeft je de mogelijkheid om je hypotheek voor 10 jaar vast te zetten tegen 1,84% en 20 jaar vast tegen 2,4%.
De tweede reden is dat banken voor het bepalen van de maximale hypotheek moeten rekenen met een rentepercentage van 5% als je de rente korter dan 10 jaar vastzet. Op die manier voorkomt men dat mensen teveel lenen op basis van een korte lage rente en na afloop van die eerste rentevast periode meteen in de problemen komen als de rente is gestegen.

De verschillen in maximale hypotheeklening bij een rente van 2 jaar of 10 jaar zijn groot.
Zo kan een starter met een inkomen van € 40.000 bij een rentevast periode van 10 jaar een bedrag lenen van € 188.938.
Zet hij de rente 2 jaar vast dan moet de bank dus rekenen met 5% en bedraagt de maximale lening:€ 161.444. Alleen al om die reden kiezen veel mensen voor 10 jaar vast of langer.

Hogere boete voor oversluiters
Wat kan dan de reden zijn voor ABN Amro om een hypotheek die slechts door 1 op de 200 mensen wordt gekozen zo in prijs te verlagen?
Dat heeft te maken met het vasthouden van een groep bestaande klanten. Voor mensen die nog 2 jaar hun rente vast hebben staan tegen oude hogere rentes is het interessant om nu over te sluiten. Ze kunnen hun maandlasten verlagen en hebben de komende 10 of 20 jaar weer zekerheid van een lage hypotheekrente. Natuurlijk kunnen deze mensen ook wachten en pas over 2 jaar een nieuwe rente kiezen maar deze groep is vaak bang dat de rente dan is gestegen en dat ze de boot missen. Mensen met een nog resterende rentevast periode van korter dan een jaar zitten de rit meestal wel uit. Door de rente voor 2 jaar fors te verlagen kan ABN AMRO deze klanten makkelijker binnenhouden en voorkomen dat ze de hypotheek oversluiten. Hoe dat werkt leg ik uit.

Boeteberekening
Als je de bestaande renteafspraak openbreekt dan moet je meestal boetrente betalen. En voor het bepalen van de boetrente kijkt de bank naar de huidige rente voor de nog resterende periode. En door het verlagen van de huidige rente voor 2 jaar moet iedereen die de een hogere boete betalen.

Hoe dat werkt zie je in dit voorbeeld:
Erik en Marian hebben hun huis in 2008 gekocht en de rente voor 10 jaar vast gezet. Ze hebben een hypotheek van € 200.000 en betalen 5% rente. Ze willen graag een lagere maandlast en vinden het prettig als ze weer de rente voor 10 jaar of langer kunnen vastzetten. Ze willen beste Bij ABN blijven maar als een andere bank. Als ze nu deze afspraak willen openbreken moeten ze boete betalen.

De boeterente wordt als volgt berekend:
Ze mogen over de lening van € 200.000 10% boetevrij aflossen. De boete wordt dus berekend over € 180.000. Het verschil in hun oude rente van 5% en de huidige rente van 0,99% bedraagt 4,01%.
€180.000 keer een rente van 4,01% bedraagt € 7.281 per jaar. In dit geval moet men deze over de resterende 2 jaar betalen en bedraagt het totaal dus € 14.436. Omdat men dit in één keer betaald en iet verdeeld over 2 jaar per maand krijgen ze een korting en moeten ze €13.347 betalen.

Doordat ABN AMRO de rente hebben verlaagd van 1,7% naar 0,99% is hun boeterente gestegen.
De rekensom had er anders als volgt uitgezien:
€180.000 maal (5%-1,7%) is € 5.940 per jaar. In twee jaar tijd is dat dus € 11.800. Met een bedrag van € 11.058 als boetrente waren ze dan klaar geweest.
Het aanpassen van de 2 jaarsrente door ABN AMRO kost hun dus € 2.289 extra boeterente.

'slimme bank'
Door het verlagen van een rentetarief dat bijna niemand sluit, krijgt ABN AMRO in de media aandacht als goedkope bank. En tegelijkertijd houdt ABN AMRO de deur dicht voor mensen die over willen sluiten. Degene die het toch doen, betalen fors meer boeterente. Een mooi voorbeeld van de 'slimmigheid' van banken.